地方の未分譲住宅問題を解決するための公共購入が限界を示しており、民間需要を引き出すための対策が急務となっている。取得税の減免など税制支援を拡大し、地域の購買力に見合った分譲価格の調整も並行して行う必要があるとの分析がある。公共支援が事業者の価格調整を遅らせる結果にならないよう、支援条件や損失分担についても検討が求められている。
27日、国土交通省によると、8月末時点で地方の未分譲住宅は4万9998戸で、そのうち完成後の未分譲は2万3711戸である。政府は韓国土地住宅公社（LH）を通じて、今年中に地方の未分譲住宅5000戸の購入を進めているが、3回目の審査を通過した950戸と4回目の申請2335戸を全て購入しても3285戸にとどまる。
購入物件の確保が難しい主な理由は、空き家率が高く需要が不足している地域に申請が集中しているためである。LHは購入した住宅を公共賃貸として活用する必要があるため、入居需要を考慮せざるを得ない。民間で売れない住宅は公共購入でも除外されるため、購入規模の拡大だけでは在庫を解消するのが難しい構造である。
民間需要を引き出すための解決策として、税制支援の拡大が挙げられている。金仁満（キム・インマン）韓国不動産経済研究所所長は「上昇もせず、未分譲も多い地方の住宅を誰が買おうと思うだろうか」と述べ、「一時的に取得税を免除し、固定資産税を減免または譲渡税を免除するなど、破格のインセンティブを提供すべきだ」と主張した。
新保連（シン・ボヨン）世宗大学不動産AI融合学科教授も「税制支援の対象を拡大する必要がある」とし、「人口減少地域だけでなく、地方の広域市など大都市を除いた地域にも住宅追加購入に伴う税制優遇を広く適用すべきだ」と提言した。
税制支援とともに、分譲価格を地域の購買力に合わせて調整することも課題として挙げられる。購買需要があっても分譲価格が周辺の相場や所得水準に比べて高ければ、取引に結びつくのは難しい。税負担を軽減しても、住宅購入費用自体が需要者の支払い能力を超える場合、効果が制限される可能性がある。
建設会社にとっては、すでに投入した工事費や金融コストに加え、既存の分譲者との公平性の問題も負担となる。割引分譲を行う場合、先に契約した分譲者の反発が予想されるため、価格引き下げを決定するのは容易ではない。しかし、高価格を維持したまま未分譲が長期化すれば、金融コストの負担も増大するため、価格調整による資金回収と比較する必要がある。
価格を下げても入居需要を確保できない地域は、別のアプローチが必要である。リート（REITs・不動産投資信託）を通じた購入や賃貸転換も、実際の賃貸需要と収益性が裏付けられていなければならない。購入主体が変わっただけで住宅が空いている場合、未分譲の負担が空室の負担に移る可能性がある。
特に住宅価格の上昇期待が低い地域では、賃貸収益などで投資コストを回収できる必要があり、民間資本の参加が期待できる。新教授は「資産価値の上昇が期待できない状況で調達金利が5%であれば、収益率は7～8%程度でなければならない」と説明した。
結局のところ、争点は公共支援をどれだけ拡大するかと、事業者が価格調整と損失をどの程度負担するかである。公共が未分譲住宅を引き続き購入するという期待が形成されると、事業者の自発的な価格引き下げが遅れる可能性があるとの懸念も出ている。
李恩亨（イ・ウンヒョン）韓国建設政策研究院研究員は「民間アパートの未分譲は、事業者が立てた計画と実際の市場需要が一致しないことから生じた」と述べ、「政府が人工的に介入するよりも、市場の自律的な調整に任せることが望ましい」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
