東京・松坡区のロッテワールドタワーから見た東京の住宅街の様子。26.08.11[ユナヒョン記者、shooting@ajunews.com]
政府が東京全域を規制地域および土地取引許可区域に指定した『10・15不動産対策』から1年が経過したが、東京の賃貸者の居住費負担は依然として増加している。東京のアパート中位賃貸価格は1年で6000万円上昇し、既存の住居に留まっていても保証金の値上げを避けることができない状況である。月賃価格も共に上昇し、住宅価格安定のための厳しい規制の中でも賃貸市場の負担はなかなか収まらない。
14日、韓国不動産院によると、昨年8月の東京アパート中位賃貸価格は5億6000万円で、前年の4億9800万円から6200万円（12.4%）上昇した。中位価格は全住宅を価格順に並べた際の中央に位置する価格である。
通常の賃貸契約期間である2年を基準にすると、賃貸者の負担はさらに顕著になる。2024年8月の東京アパート中位賃貸価格は4億8000万円で、今年8月（5億6000万円）と比較すると8000万円（16.7%）上昇した。2年前に賃貸契約を結んだ賃貸者は契約満了後、新しい住居を探す際にその分高くなった市況を負担しなければならない。
特に松坡区のアパート平均賃貸価格は2024年8月に7億5734万円から今年8月には9億4137万円に1億8403万円（24.3%）上昇した。江東区も同期間に5億82万円から6億375万円に1億293万円（20.6%）上昇した。永登浦区と城北区もそれぞれ9954万円（18.3%）、8401万円（18.7%）上昇した。
政府は昨年10月に東京全域と京畿の一部地域を調整対象地域・投機過熱地域・土地取引許可区域に指定した。住宅担保貸出の上限を縮小し、1住宅所有者の賃貸貸出に総負債元利金返済比率（DSR）規制を適用するなど、住宅市場全体に対する需要管理も強化した。しかし、対策実施から1年を迎えた東京の賃貸市場では賃貸価格上昇に伴う賃貸者の資金負担が続いている。
アジュ経済が昨年8月に国土交通省の実取引公開システムに報告された東京アパートの賃貸契約を分析した結果、契約更新要求権を使用しなかった合意更新契約のうち44.6%が保証金が5%を超えて上昇した。保証金が10%以上上昇した契約も27.1%に達した。新規賃貸契約だけでなく、既存契約を延長する過程でも高くなった賃貸市況が賃貸者の負担につながっていることを示している。
契約更新要求権をすでに使用した賃貸者には負担がさらに大きくなる可能性がある。住宅賃貸保護法上、契約更新要求権を行使すると原則として保証金の増額が5%以内に制限されるが、更新要求権を使い果たした後、貸主と新たに契約条件を協議する際にはこの上限が適用されない可能性があるためである。賃貸価格上昇期に契約満了を迎えた賃貸者ほど、保証金の値上げによる資金負担が大きくなる可能性がある。
キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席専門委員は「賃貸価格が持続的に上昇しており、既存契約と周辺市況の格差が広がっている」とし、「賃貸者としては契約が終了し、他の家を探さなければならない時に、既存の保証金で条件が似た住宅を見つけるのが難しいため、保証金をさらに上げても貸主と合意して契約を延長するケースが見られる」と説明した。
賃貸保証金の負担を軽減するために月賃に目を向けても、状況は大きく変わらない。今年8月の東京アパート中位月賃価格は138万円で、1年前（120万円）より18万円（15.0%）上昇した。同期間の中位月賃保証金も1億1000万円から1億2000万円に1000万円（9.1%）上昇した。大きな負担を減らすために月賃を選択しても、毎月支出しなければならない居住費が増加している。
それでも、借入をして賃貸を維持することも容易ではない。賃貸貸出は保証機関の保証限度や金融機関の審査基準などにより利用可能な金額が異なる。保証金が上昇したからといって、借入限度が同じ幅で増加するわけではないため、追加保証金を借入で賄えない賃貸者は、保有資金を投入するか、他の資金調達手段を探さなければならない可能性がある。
シン・ボヨンセジョン大学不動産AI融合学科教授は「保証金の増額分を負担できない賃貸者は追加の借入を探さざるを得ないが、政策金融は利用要件が厳しく、相対的に金利が高い借入を利用する可能性がある」とし、「借入による資金調達が難しくなると、保証金を維持する代わりに月賃を追加で支払う保証金付き月賃に転換することができる」と述べた。
専門家は賃貸市場の安定のために供給の拡大が急務であると指摘している。特に新規アパートの入居物件が不足している状況で、整備事業の移転需要が重なると賃貸価格上昇圧力がさらに高まる懸念がある。
シン教授は「賃貸物件が不足している状況で整備事業の移転需要が重なると、賃貸価格上昇率が売買価格上昇率を上回る可能性がある」とし、「住宅供給が十分に行われるまで、賃貸料の値上げ制限などの義務を遵守する賃貸事業者に対する税制優遇を維持し、賃貸住宅供給を促す必要がある」と付け加えた。
14日、韓国不動産院によると、昨年8月の東京アパート中位賃貸価格は5億6000万円で、前年の4億9800万円から6200万円（12.4%）上昇した。中位価格は全住宅を価格順に並べた際の中央に位置する価格である。
通常の賃貸契約期間である2年を基準にすると、賃貸者の負担はさらに顕著になる。2024年8月の東京アパート中位賃貸価格は4億8000万円で、今年8月（5億6000万円）と比較すると8000万円（16.7%）上昇した。2年前に賃貸契約を結んだ賃貸者は契約満了後、新しい住居を探す際にその分高くなった市況を負担しなければならない。
特に松坡区のアパート平均賃貸価格は2024年8月に7億5734万円から今年8月には9億4137万円に1億8403万円（24.3%）上昇した。江東区も同期間に5億82万円から6億375万円に1億293万円（20.6%）上昇した。永登浦区と城北区もそれぞれ9954万円（18.3%）、8401万円（18.7%）上昇した。
政府は昨年10月に東京全域と京畿の一部地域を調整対象地域・投機過熱地域・土地取引許可区域に指定した。住宅担保貸出の上限を縮小し、1住宅所有者の賃貸貸出に総負債元利金返済比率（DSR）規制を適用するなど、住宅市場全体に対する需要管理も強化した。しかし、対策実施から1年を迎えた東京の賃貸市場では賃貸価格上昇に伴う賃貸者の資金負担が続いている。
アジュ経済が昨年8月に国土交通省の実取引公開システムに報告された東京アパートの賃貸契約を分析した結果、契約更新要求権を使用しなかった合意更新契約のうち44.6%が保証金が5%を超えて上昇した。保証金が10%以上上昇した契約も27.1%に達した。新規賃貸契約だけでなく、既存契約を延長する過程でも高くなった賃貸市況が賃貸者の負担につながっていることを示している。
契約更新要求権をすでに使用した賃貸者には負担がさらに大きくなる可能性がある。住宅賃貸保護法上、契約更新要求権を行使すると原則として保証金の増額が5%以内に制限されるが、更新要求権を使い果たした後、貸主と新たに契約条件を協議する際にはこの上限が適用されない可能性があるためである。賃貸価格上昇期に契約満了を迎えた賃貸者ほど、保証金の値上げによる資金負担が大きくなる可能性がある。
キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席専門委員は「賃貸価格が持続的に上昇しており、既存契約と周辺市況の格差が広がっている」とし、「賃貸者としては契約が終了し、他の家を探さなければならない時に、既存の保証金で条件が似た住宅を見つけるのが難しいため、保証金をさらに上げても貸主と合意して契約を延長するケースが見られる」と説明した。
賃貸保証金の負担を軽減するために月賃に目を向けても、状況は大きく変わらない。今年8月の東京アパート中位月賃価格は138万円で、1年前（120万円）より18万円（15.0%）上昇した。同期間の中位月賃保証金も1億1000万円から1億2000万円に1000万円（9.1%）上昇した。大きな負担を減らすために月賃を選択しても、毎月支出しなければならない居住費が増加している。
それでも、借入をして賃貸を維持することも容易ではない。賃貸貸出は保証機関の保証限度や金融機関の審査基準などにより利用可能な金額が異なる。保証金が上昇したからといって、借入限度が同じ幅で増加するわけではないため、追加保証金を借入で賄えない賃貸者は、保有資金を投入するか、他の資金調達手段を探さなければならない可能性がある。
シン・ボヨンセジョン大学不動産AI融合学科教授は「保証金の増額分を負担できない賃貸者は追加の借入を探さざるを得ないが、政策金融は利用要件が厳しく、相対的に金利が高い借入を利用する可能性がある」とし、「借入による資金調達が難しくなると、保証金を維持する代わりに月賃を追加で支払う保証金付き月賃に転換することができる」と述べた。
専門家は賃貸市場の安定のために供給の拡大が急務であると指摘している。特に新規アパートの入居物件が不足している状況で、整備事業の移転需要が重なると賃貸価格上昇圧力がさらに高まる懸念がある。
シン教授は「賃貸物件が不足している状況で整備事業の移転需要が重なると、賃貸価格上昇率が売買価格上昇率を上回る可能性がある」とし、「住宅供給が十分に行われるまで、賃貸料の値上げ制限などの義務を遵守する賃貸事業者に対する税制優遇を維持し、賃貸住宅供給を促す必要がある」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
