政府は、ソウル全域を規制地域および土地取引許可区域に指定し、貸出のハードルを引き上げた。これは住宅購入需要を抑制し、価格上昇を鎮静化することを目的としていた。しかし、「10・15不動産対策」施行から1年の間に、ソウルのアパート価格と賃貸価格は共に約10%上昇した。取引は減少したが、価格の安定にはつながらず、中低価格・外縁部の住宅への購入需要が移動し、賃貸市場でも居住費の負担が増大した。
10・15対策は、ソウル全域を規制地域に指定し、土地取引許可区域を拡大するとともに、住宅価格別に住宅ローンの上限を差別化し、購入需要を抑制することに焦点を当てた。しかし、1年後の市場では取引と価格が別々に動いている。
韓国不動産院によると、対策施行直後の昨年10月第3週から今月第1週までの間に、ソウルのアパートの売買価格は10.42%上昇し、対策施行前の1年間の上昇率6.61%を上回った。同期間中、賃貸価格も9.96%上昇した。
アジュ経済が国土交通省の実取引データを基に、対策前後に同じ団地・同じ面積で取引されたソウルのアパートを分析した結果、中位取引価格も12.7%上昇した。漢江ベルトの7つの区、すなわち城東・麻浦・銅雀・陽川・永登浦・広津・江東では19.1%、江南3区と龍山区は12.1%、その他の地域は10.5%上昇した。
中低価格・外縁地域では取引と価格が共に上昇した。ノウォン・ドボン・中浪・金川などでは対策後に取引が増加し、城北区のアパート価格は16.52%、西大門区は14.40%、江西区は14.39%、九老区は13.69%、ノウォン区は12.52%上昇し、ソウルの平均上昇率を上回った。
高価格住宅の貸出上限が大幅に減少したため、相対的に貸出余力が残っている中低価格住宅への需要が移動したとの分析がある。核心地域の取引を抑制したが、需要自体が消失するのではなく、購入可能な価格帯と地域を変更して移動する「風船効果」が現れたとの指摘がある。
賃貸市場でも物件の減少が続いている。不動産プラットフォーム「アシル」によると、14日現在、ソウルのアパート賃貸物件は2万520件で、1年前より13.8%減少し、月額賃貸物件も1万9183件から1万7148件に10.7%減少した。京畿道では賃貸物件が37.8%、月額賃貸物件が47.2%減少し、減少幅がさらに大きかった。
物件の減少には入居物件の不足など複数の要因が複合的に作用しているが、土地取引許可区域の実居住義務と売買市場への参入が難しくなった需要が賃貸市場に残った影響も指摘されている。賃貸価格と月額賃貸が上昇する中で、規制の負担が無住宅者の居住費に波及している。
シン・ボヨン・セジョン大学不動産AI融合学科教授は「中低価格住宅とその地域内の賃貸市場が最も不安定である」と述べ、「今後、ソウルの再開発事業による移住需要が重なると、賃貸市場の不安が深刻化する可能性がある」と警告した。続けて「今は賃貸市場を安定化させる適期であり、賃貸保証金の引き上げ率5%上限を守る登録賃貸事業者に対する税制優遇を2030年まで維持する方策を提案する」と述べた。
コ・ジュンソク・延世大学商学部教授は「経済的条件に関係なく貸出上限を一律に制限すると、実需者の住宅購入が難しくなる可能性がある」とし、「土地取引許可区域の指定も、購入心理を萎縮させるのではなく、住宅価格がさらに上昇する前に購入しなければならないという不安感を高める可能性がある」と指摘した。
コ・ジュンソク教授は「土地取引許可制度の拡大だけでは住宅価格を安定させることはできず、賃貸物件の不足や登録賃貸事業者制度など、賃貸供給条件を共に考慮すべきである」と診断した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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