ソウルの整備事業区域に位置するビラに購入希望者が集中し、一部の物件には1億円を超えるプレミアムが付いている。ソウルの中低価格アパートの価格が上昇する中、相対的に資金負担が少なく、今後の都心複合開発や再開発・再建築などによる居住環境の改善が期待できるビラへの需要が移行している。
ソウルの城北区張位洞地域では、整備事業への期待感からビラに1億円前後のプレミアムが付いた物件が確認された。先月3日、近隣の不動産業者は「現在、ビラには1億円前後のプレミアムが形成されている」と説明した。
同日に紹介された張位14区のあるビラは都心複合開発事業の対象物件で、土地面積は約10坪、建築面積は約16坪である。共同住宅の価格は3億円台中盤と評価されたが、売買価格は約5億円に形成されていた。
張位洞だけでなく、北阿峴洞、ノリャンジン洞、コヨ・マチョンドなどソウルの主要な整備事業地でもビラへの関心が高まっている。数億円の資金が必要なアパートの代わりに、相対的に少ない資金でアクセスでき、今後の整備事業による価値上昇を期待できるビラを探す需要が増加している。
ソウルのビラ市場全体も回復傾向を示している。不動産プラネットが国土交通省の実際の取引価格データを分析した結果、今年第2四半期のソウルの連立・多世代住宅の売買取引量は1万1536件、取引金額は4兆9346億ウォンに達した。取引量と取引金額はともに最近5年の中で最も活発な水準である。
特に2030世代の購入増加も顕著である。今年第2四半期にソウルの連立・多世代住宅を購入した2030世代は前年同期比で67.3%増加した。アパートを購入するには資金負担が大きい若年層が、相対的にアクセスしやすいビラ市場に流入したと考えられる。
ソウルのアパート価格の上昇もビラ需要を刺激した要因として挙げられる。ソウルのアパート平均価格が16億円台に上昇し、中低価格アパートでも価格上昇が続いているため、アパート市場への参入が難しくなった需要が代替策を探しているとの分析がある。特に整備事業地のビラは、事業が完了すれば新しいアパートの分譲を受けられるという期待があり、長期的な「身体テク」（再建築・再開発への期待感から不便な居住環境にも居住すること）を考慮する需要が流入している。
キム・ジェギョン・トゥミ不動産コンサルティング代表は「新築アパートの価格が高騰し、融資・土地取引許可区域の規制によりギャップ投資も難しくなっているため、相対的に資金負担が少ない再開発ビラに需要が移動している」と述べた。続けて「再開発ビラのプレミアムには、今後の新築アパート入居権への期待が反映されている」と説明した。
ただし、再開発への期待感だけを見てビラを購入することには注意が必要だとの指摘もある。キム代表は「少なくとも組合設立認可が下りた区域を見ておく必要がある」とし、「組合設立認可後も入居までに10年以上かかる可能性があり、組合設立前の極初期の区域は事業性や推進過程のリスクが大きく、初めての投資先としては危険である」と述べた。
特に整備事業地のビラは、同じ価格で取引される物件でも土地持分によって事業過程で価値が大きく変わる可能性がある。事業段階や権利算定基準日、整備区域の含有状況、組合員分譲資格、道路接面の有無など、個別の物件の条件も慎重に確認する必要がある。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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