韓国土地住宅公社（LH）の開発・建設と住宅福祉・資産管理機能を分割する組織改編が進められる中、170兆ウォンを超える負債を新設される2つの公社にどのように分配するかが重要な課題となっている。特に、収益を上げる開発事業と構造的に損失が発生する賃貸事業が分離されると、両機関の財務構造が大きく異なる可能性があるため、資産・負債の配分だけでなく、今後の返済資金の設計も必要だとの指摘がある。
13日、国土交通省によると、金義卓国土部第1次官は11日に「LH組織改編キックオフ会議」を開催し、李成勲LH社長らと具体的な組織改編の方向性と今後の手続きを議論した。
政府は今月初め、LHを仮称「住宅都市開発公社」と「住宅都市資産公社」に分割する方針を発表した。開発公社は宅地開発と住宅建設を、資産公社は住宅福祉と資産の蓄積を担当する構造である。開発公社が得た開発利益の一部は、住宅都市基金の別口座を通じて資産公社に拠出される方針だ。ただし、既存のLHが保有する資産と負債を両機関にどの程度移転するか、共通の借入金や公社債をどの基準で配分するかなど、具体的な財務構造はまだ決まっていない。
173兆の負債をどう分けるか…返済方式が異なる負債
LHの2025年末の総負債は173兆6600億ウォンに達する。このうち、借入金・社債が109兆4500億ウォンで全体の63.0%を占める。賃貸保証金も27兆3600億ウォンに達し、前受金や引当負債などを含む残りの負債は36兆8500億ウォンである。
問題は、これを単純に資産規模や事業比率に基づいて分割することが難しい点にある。宅地開発・分譲事業に投入された借入金は土地や住宅の販売代金で回収できるが、公営賃貸住宅に投入された資金は低い賃料を長期間受け取って回収しなければならない。賃貸保証金も入居者に返還しなければならない返還債務である。
工事中の賃貸住宅も境界に置かれる。住宅建設は開発公社が担当するが、完成した賃貸住宅は資産公社が保有・運営する構造になる場合、建設過程で発生した借入金をどの機関が負担するかを決定する必要がある。特定の事業と直接結びつきにくい公社債や共通借入金の処理にも別途基準が必要である。
LHの2025年末の資産は248兆9000億ウォン、資本は75兆2400億ウォンで、負債比率は230.8%である。在庫資産89兆3600億ウォン、投資不動産133兆1500億ウォンなど、負債に対応する資産も保有している。しかし、開発用土地のように売却可能な資産と長期間保有しなければならない公営賃貸住宅では、現金化の可能性が全く異なる。
分譲で2.5兆稼いでも賃貸で2.7兆損失
最近の事業部門別の実績は、このような問題をさらに鮮明に示している。LHの事業部門別資料によると、昨年の分譲事業の売上総利益は2兆5277億ウォンであった。一方、賃貸事業では2兆7383億ウォンの売上総損失が発生した。その他の事業で2700億ウォンの利益を上げたが、全体の売上総利益は594億ウォンにとどまった。これに販売費と管理費7007億ウォンを反映させると、営業損失は6413億ウォン、当期純損失は918億ウォンを記録した。
2021年には状況が大きく異なった。当時、分譲事業で8兆862億ウォンの売上総利益を上げ、賃貸事業の損失1兆7934億ウォンを相殺し、全体の売上総利益は6兆3067億ウォンに達した。その後、分譲事業の利益は減少した一方、賃貸事業の損失は2022年に1兆9362億ウォン、2023年に2兆2238億ウォン、2024年に2兆4806億ウォン、昨年には2兆7383億ウォンと毎年拡大している。
このため、分割後に住宅福祉と賃貸資産を担当する資産公社の資金をどのように確保するかが重要な課題とされている。現在のように1つの法人内では分譲・開発事業から発生した収益と賃貸事業の損失が1つの損益に反映されるが、両機関が分離されると別の資金移転の仕組みが必要になるからである。
政府は開発公社で発生した開発利益の一部を基金を通じて資産公社に拠出する方針である。ただし、拠出比率や時期、開発利益が十分でない年に誰が不足分を負担するかはまだ具体化されていない。
国土部は詳細な財務構造を含む組織改編案を検討しているとの立場である。国土部関係者は「異なる性質の業務が混在することで発生する利害対立や非効率の問題を解決するために、組織を新たに再編する」とし、「具体的な計画などは現在検討中である」と述べた。
LHもまだ確定した負債配分案はないとの立場である。LH関係者は「国土部が近く具体的な分離案を含む改革案を発表する予定」とし、政府の改革案を待っていると述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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