政府は韓国土地住宅公社（LH）の開発・建設と住宅福祉・資産備蓄機能を分離する方針を進めており、両機関の業務の境界をどのように分けるかが重要な課題となっている。公営住宅は土地の確保から建設・賃貸運営・再整備まで一連のプロセスでつながっている。供給速度を高めるための分割が、逆に意思決定の段階を増やさないように共同決定権と費用負担を共に設計する必要がある。
政府が9月3日に発表した公営機関機能改革推進案には、LHを宅地開発・住宅建設を担当する『住宅都市開発公社』（仮称）と住宅福祉・資産備蓄を担当する『住宅都市資産公社』（仮称）に分ける構想が含まれている。2009年に韓国土地公社と大韓住宅公社が統合されて以来、17年ぶりの分割が進められることになる。ただし、宅地開発と住宅建設を一つの機関に置く点では、過去の土地公社・住宅公社体制とは異なる。
政府は機能別の専門性を高め、住宅供給速度と住宅福祉運営を改善する構想である。具体的な組織別機能改編案は国土交通省が策定する予定である。
機能を分けても、事業プロセスにおいて両機関の共同判断が必要なポイントは残る。現在はLH内部で続く業務だが、分割後は両機関にまたがる事業は別法人間の協議と費用精算が必要になる可能性がある。
住宅を建設して引き渡す段階が代表的な例である。開発公社が公営賃貸を建設し、資産公社が引き取る構造であれば、品質や設備レベルから引き渡し価格まで利害関係が対立する可能性がある。建設段階で節約した工事費が入居後の管理・修繕費の増加につながることもある。運営機関が設計段階から参加し、初期工事費と長期運営費を共に検討する必要がある。
引き渡し価格を下げると開発機関の原価回収が難しくなり、上げると運営機関の財政負担が増える可能性がある。機関間の価格調整だけでは全体の費用が減るわけではない。国土交通省が具体的な引き渡し方式を決定する際には、品質や引き渡し時期、費用精算基準を共に整備する必要がある。
竣工後の瑕疵処理も同様である。施工業者の瑕疵修補義務とは別に、誰が修補を要求し、入居者に対応するかを決める必要がある。緊急修繕は、まず対応する機関と事後精算手続きを明確にすることで、責任を争う間に入居者が不便を被ることを防ぐことができる。
土地確保段階では、備蓄と開発の決定が絡む。資産公社が土地銀行などの備蓄機能を担当し、開発公社が実際の開発を担う場合、確保した土地をいつ、どの価格で供給するかが争点となる。金融費用・管理費を供給価格に反映させると開発機関の負担が増え、十分に反映しなければ備蓄機関に負担が残る。開発スケジュールが遅れる場合、追加保有費用を誰が負担するかも共同事業計画と供給基準に盛り込む必要がある。
購入賃貸のように建設と運営だけで分けられない事業もある。住宅選定から価格評価、権利分析、品質検査、修繕、賃貸運営まで一つの事業としてつながるからである。特に新築購入契約は、竣工前の品質管理と竣工後の引き渡し責任を結びつける業務分担が必要である。
両機関の業務は住宅を供給した後も再び絡み合う。資産公社が保有・運営する老朽公営賃貸の再整備を開発公社が担当する場合、事業時点と費用、既存入居者の移転・再入居を共に決定する必要がある。運営過程で蓄積された瑕疵・管理費・入居者需要情報が次の住宅の設計に反映される通路も必要である。
過去の改革とのつながりも課題である。政府は前官・不良業者の統制と公正な業者選定のため、2024年からLH公営住宅の設計・施工・監理業者の選定・契約業務を調達庁に移管し、契約後の事業管理はLHが担当することにした。今回は開発・運営機関間の境界も追加されるため、既存の外部監視を維持しつつ、重複審査と責任の空白を防ぐ設計が求められる。
国土交通省が策定する詳細案の争点は、両機関の業務分担と共同事業の意思決定方式である。土地供給や住宅引き渡し条件に意見の相違が生じた場合、誰がいつまで調整するのか、竣工・運営実績を実際の入居や瑕疵処理までどのように評価するかが主要な設計課題として残る。
最経浩住宅中立性研究所長は「従来は一つの組織内で開発で得た利益を公営住宅など必要なところに使うよう国家が公企業に任せる構造だったが、分割後は開発公社が開発に専念し、資産公社がさまざまな公営住宅資産を管理・運営する構造になると考えられる」と述べ、「この過程で赤字が発生する公営住宅など必要な部分については国家が責任を持って支援する方策も併せて整備されるべきだ」と指摘した。
続けて「第3期新都市以降、大規模宅地開発の余力が減少し、土地を売って利益を上げ、それを他の事業に投入する従来のパラダイムも限界に来ている」とし、「LH分割は新しい財務構造を作る過程で通過しなければならない地点である」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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