[写真：ユナヒョン記者]
ソウルのアパート価格の上昇幅が2週連続で鈍化している中、地域ごとの温度差が一層明確になっている。税制や融資規制の影響で江南3区が一斉に下落する一方、相対的に価格負担が低い江北圏には実需が流入し、住宅価格の上昇が続いている。
ソウルでは江北区がミア・ボンドンの中小型団地を中心に0.46%上昇し、最も高い上昇率を記録した。道峰区と西大門区がそれぞれ0.43%、成北区が0.42%上昇するなど、江北圏の強さが際立った。
融資条件が厳しいため取引自体は鈍化しているが、売買・賃貸物件が不足しており、売主の提示価格が大きく下がらないと分析されている。特に駅近の15億ウォン以下のアパートが密集している地域は、相対的に価格のアクセスが高く、実需の流入が続いている。
一方、江南区は0.35%、西大門区は0.30%下落し、先月の税制改正案発表以降5週連続で下落を続けた。先週0.01%上昇していた松坡区も今週0.02%下落し、下落に転じた。
長期保有控除率の縮小や長期居住所得控除の新設など、実居住に焦点を当てた税制改正が高額住宅の売却圧力を高めていると見られる。特に居住環境が相対的に劣悪で実居住が困難な再建築アパートを中心に価格調整が顕著である。
松坡区の下落転換も、江南圏で始まった価格調整が広がる過程として解釈される。アックジョン・バンポなど江南・西大門の漢江ベルトで見られる局所的な価格調整が他の地域に波及する中、江南・西大門に移行しようとする松坡区の住宅保有者が一部の売却価格を引き下げ、価格下落に影響を与えたと分析されている。
賃貸市場でも江南圏とその他の地域間で差が見られる。江南区と西大門区の賃貸価格はそれぞれ0.03%、0.21%下落した一方、ソウルの他の地域はすべて上昇した。ノウォン区が0.38%で最も上昇し、中浪区が0.37%、西大門区が0.32%と続いた。
漢江ベルトでは再開発を通じて新築アパートを受け取った元組合員などを中心に、今後の保有税や譲渡所得税の負担を懸念した物件が一部増えている。金融機関ごとの融資制限も依然として厳しく、中低価格地域から高価格地域への移行を希望する需要の流入も制限されている状況である。
南ヒョクウ・ウリ銀行不動産研究院は「融資総量管理の3%拡大とボグンジャリョンの所得資格認定要件の緩和など、2030年代の無住宅者に対して緩和的な金融政策が実施される予定である」とし、「10億ウォン以下のソウル郊外と京畿の非規制地域がソウル価格上昇を牽引する『循環取引現象』は当分続くと予想される」と述べた。
秋の引越しシーズンを前に賃貸物件不足が重なり、借主の居住費負担も増加する見込みである。特に実需が集中するソウルの郊外を中心に、売買価格だけでなく賃貸価格や月額賃料も同時に上昇する可能性があるとの懸念が出ている。
權大中・漢城大学経済不動産学科名誉教授は「需要は増加しているが住宅供給が不足しているため、価格は上昇圧力を受けざるを得ない」とし、「政府が1世帯1住宅の非居住住宅や土地取引許可区域などの実居住要件を強化することで、賃貸供給はさらに不足し、月額賃料も引き続き上昇しており、借主が今秋相当な困難を抱える可能性がある」と述べた。
続けて「税金強化の可能性が取り沙汰される中、税負担が賃料に転嫁される動きも影響を与えている」とし、「賃貸価格は今秋から来年上半期まで上昇傾向が続く可能性がある」と付け加えた。
江南3区一斉に下落…江北・道峰は0.4%台の上昇
11日、韓国不動産院が発表した9月第一週（9月7日基準）の週次アパート価格動向によると、ソウルのアパートの売買価格は前週比0.20%上昇した。前週の0.22%より0.02ポイント低下し、2週連続で上昇幅が縮小した。ソウルでは江北区がミア・ボンドンの中小型団地を中心に0.46%上昇し、最も高い上昇率を記録した。道峰区と西大門区がそれぞれ0.43%、成北区が0.42%上昇するなど、江北圏の強さが際立った。
融資条件が厳しいため取引自体は鈍化しているが、売買・賃貸物件が不足しており、売主の提示価格が大きく下がらないと分析されている。特に駅近の15億ウォン以下のアパートが密集している地域は、相対的に価格のアクセスが高く、実需の流入が続いている。
一方、江南区は0.35%、西大門区は0.30%下落し、先月の税制改正案発表以降5週連続で下落を続けた。先週0.01%上昇していた松坡区も今週0.02%下落し、下落に転じた。
長期保有控除率の縮小や長期居住所得控除の新設など、実居住に焦点を当てた税制改正が高額住宅の売却圧力を高めていると見られる。特に居住環境が相対的に劣悪で実居住が困難な再建築アパートを中心に価格調整が顕著である。
松坡区の下落転換も、江南圏で始まった価格調整が広がる過程として解釈される。アックジョン・バンポなど江南・西大門の漢江ベルトで見られる局所的な価格調整が他の地域に波及する中、江南・西大門に移行しようとする松坡区の住宅保有者が一部の売却価格を引き下げ、価格下落に影響を与えたと分析されている。
賃貸市場でも江南圏とその他の地域間で差が見られる。江南区と西大門区の賃貸価格はそれぞれ0.03%、0.21%下落した一方、ソウルの他の地域はすべて上昇した。ノウォン区が0.38%で最も上昇し、中浪区が0.37%、西大門区が0.32%と続いた。
10億ウォン以下の郊外への需要移動…『循環取引』は当分続く
ソウルの住宅価格の地域別差別化は当分続く見込みである。主要な漢江ベルトは高い価格水準と税制負担、融資規制が絡み合い、購入意欲が鈍化している一方、相対的に価格負担が低いソウルの郊外や京畿の非規制地域に需要が移動する可能性が高い。漢江ベルトでは再開発を通じて新築アパートを受け取った元組合員などを中心に、今後の保有税や譲渡所得税の負担を懸念した物件が一部増えている。金融機関ごとの融資制限も依然として厳しく、中低価格地域から高価格地域への移行を希望する需要の流入も制限されている状況である。
南ヒョクウ・ウリ銀行不動産研究院は「融資総量管理の3%拡大とボグンジャリョンの所得資格認定要件の緩和など、2030年代の無住宅者に対して緩和的な金融政策が実施される予定である」とし、「10億ウォン以下のソウル郊外と京畿の非規制地域がソウル価格上昇を牽引する『循環取引現象』は当分続くと予想される」と述べた。
秋の引越しシーズンを前に賃貸物件不足が重なり、借主の居住費負担も増加する見込みである。特に実需が集中するソウルの郊外を中心に、売買価格だけでなく賃貸価格や月額賃料も同時に上昇する可能性があるとの懸念が出ている。
權大中・漢城大学経済不動産学科名誉教授は「需要は増加しているが住宅供給が不足しているため、価格は上昇圧力を受けざるを得ない」とし、「政府が1世帯1住宅の非居住住宅や土地取引許可区域などの実居住要件を強化することで、賃貸供給はさらに不足し、月額賃料も引き続き上昇しており、借主が今秋相当な困難を抱える可能性がある」と述べた。
続けて「税金強化の可能性が取り沙汰される中、税負担が賃料に転嫁される動きも影響を与えている」とし、「賃貸価格は今秋から来年上半期まで上昇傾向が続く可能性がある」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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