代表コンサルタント 文正浩（元環境部次官）]
開発事業を前にした事業者にとって最も重要なことは何か。良い事業アイデアと十分な資金、優れた事業推進能力も重要だが、それよりも先に確認すべきことがある。それは「この土地で果たして自分がやりたい事業を行えるのか」ということである。
私の経験では、土地を先に購入した後に開発事業を進めるケースがほとんどであった。土地の位置や価格、周辺の開発情報を見て事業性があると判断し、土地を購入した後に許認可手続きを進めながら各種規制を一つずつ確認し解決していくという方法である。しかし、その方法が問題を孕んでいる。
開発事業の許認可は単に一つや二つの法律だけが適用されるわけではない。「国土の計画及び利用に関する法律」をはじめ、「山地管理法」、「農地法」、「水道法」など、土地の立地や開発行為に影響を与えるさまざまな法律を検討しなければならない。また、該当する地方自治体の都市計画条例や開発行為許可関連基準など、地域ごとに異なる規制も確認する必要がある。結局、開発事業の立地は数多くの規制の交差点に位置していると言っても過言ではない。
問題は、ほとんどの場合、こうした立地規制の有無を土地購入後に確認することである。例えば、陸上風力発電を行おうとする事業者が相当な事業性を期待し、周辺の条件や土地価格を考慮して土地を購入した後、事業の許認可を申請する段階で、その土地が特定の用途地域・地区に該当したり、農地または山地の転用にかなりの制限があることを知る場合である。
各法律では一定の条件を満たせば開発が可能と規定されていても、複数の規制が重なると実際の事業推進は困難になることがある。結局、事業者は土地を購入した後に初めて「法的に可能か」だけでなく「現実的に許可されるのか」という問題に直面することになる。土地購入には膨大な資金が投入され、開発が難しいことが分かっても契約を取り消したり、他の用途に転用することは容易ではない。
私は、立地検討を怠った失敗が数年間の事業遅延と莫大な経済的損失につながる事例を数多く見てきた。このような問題を減らすためには、開発事業推進前に事前立地適正性検討（Pre-feasibility Site Assessment）を行う必要がある。該当土地に計画している開発事業を前提に、関連法令や条例、環境・災害・農地・山地・都市計画など各種立地規制を総合的に分析し、事業推進可能性と主要なリスク要因を事前に判断する手続きである。そして最も重要なのは、これらの規制を単に列挙するのではなく、事業者が計画する具体的な開発行為と結びつけて判断することである。
最近では、空間地図やGIS技術を活用することで、かなりの数の立地規制を地図上で重ねて確認できる。しかし、事業者にとって重要なのは「この地域にどのような規制があるか」ではなく、「自分が計画する事業をここで推進できるか」という判断である。もちろん、このような検討が最終的な許認可を保証するわけではない。しかし、許可できないか、可能性が非常に低い土地を事前にフィルタリングするだけでも、事業者にとっては非常に大きな価値がある。
これまで開発事業は一般的に「土地購入→事業計画策定→許認可推進→規制確認及び解決」という流れで進められてきた。しかし、今後は「事業構想→立地候補地発掘→事前立地適正性検討→土地購入→具体的な事業計画策定→許認可推進」という順序に変わるべきである。
開発事業で最も高いコストは、もしかしたら土地価格ではないかもしれない。開発できない土地を知らずに購入し、事実を数ヶ月または数年後に知ることが最も高いコストである可能性がある。「購入できる土地か」を確認する前に「開発できる土地か」を確認すること、それが合理的な開発事業の出発点であるべきである。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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