用山公園の住宅供給を巡る政府とソウル市の意見の相違が続く中、炭川の代替地と民間の整備事業の容積率緩和が協議のテーブルに上がった。これらの二つの案は過去に何度も推進されたり言及されたものであり、今回は実際の供給につながるかが注目される。
27日、不動産業界によると、ソウル市は江南区のイルウォン洞にある炭川水再生センターを移転し、東部道路事業所とソウル貿易展示場（SETEC）周辺を連携させて、若者向け住宅1万～1万3000戸とフィジカルAI産業施設を整備する案を国土交通部に提案した。国土部も関連資料を受け取り、検討することにした。
この地域の開発議論は10年前から続いている。ソウル市は2014年以降、SETECと東部道路事業所周辺の開発を推進してきたが、計画が変更されたり保留されることが繰り返された。2016年には老朽化した展示場機能を強化する複合開発を推進し、2018年には東部道路事業所が公共住宅供給地に含まれることになり、既存の計画は保留された。
その後、ソウル市はヤンジェ川・炭川合流部まで範囲を広げ、開発方向を再検討した。2024年には合流部周辺のマスタープランの業務を完了し、現在水再生センター移転の適格性調査を進めている。今回はフィジカルAI産業と若者住宅を組み合わせた東南部の拠点として開発する構想である。
過去の事業の足かせとなった施設の移転と事業費負担は今も残っている。水再生センターの機能を他の場所に移さなければ開発は可能にならないが、代替地を決定することから容易ではない。金潤徳国土交通部長官も「炭川水再生センターも移転地と場所の選定がさらに難しい」と述べ、関連問題を議論していると語った。
1万～1万3000戸という供給数値の前に、水再生センター移転地と費用をどう確保するかが先に解決されなければならない。ソウル市は東部道路事業所やSETECの土地を活用して事業資金を確保し、民間投資を引き込む構想である。
南赫宇ウリ銀行不動産研究院は「炭川水再生センターの土地に住宅供給が短期間で行われるのは難しいと思われるが、法改正などが必要な用山公園に比べてはスピード感を持って事業を推進できると見ている」と述べた。
容積率の緩和も初めて登場した解決策ではない。2022年の大統領選挙過程ではいわゆる『4種一般住宅地域』を新設し、容積率を最大500%まで引き上げる案が登場した。2024年8・8供給対策でも政府は再開発・再建築の容積率を引き上げて都心供給を拡大する案を示した。
ソウル市は今年5月、再整備促進地区内の都市整備型再開発に対する法的上限容積率を最大1.2倍まで引き上げた。準住居地域は最大600%、一般商業地域は1560%まで可能になった。今回は同じ特例を民間再開発に広げて供給を増やそうという立場である。
ソウル市は民間再開発に法的上限容積率の1.2倍を許可すれば、整備事業の住宅純増量をさらに増やせると見ている。ただし、増加した容積率に伴う公共寄与と賃貸住宅確保基準、都市整備法改正は共に解決すべき問題である。
ソウル市は国土部が民間整備事業の容積率緩和を前向きに検討する意向を示したと説明した。
国土部は拡大解釈に線を引いた。国土部関係者は「民間整備事業の容積率1.2倍緩和に関する検討方向などは決まったことはない」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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