政府は沈滞する非アパート市場を活性化するため、金融支援を拡大する。青年がビラやオフィステルなどを生涯初めて購入する際、住宅担保認定比率（LTV）を最大80%まで適用する政策融資を新たに導入する。
賃貸詐欺の影響で非アパートの市場価格は不透明になり、取引も減少している。このような状況で融資を増やして需要を喚起すると、価格が下落した際に高LTVで購入した青年の損失が大きくなる懸念がある。
27日、国土交通省と金融委員会などによると、政府は来年1月に『青年未来住宅ローン』を発売する。39歳以下の生涯初の住宅購入者で、年収7000万円以下の青年が4億円以下・専有面積85㎡以下の非アパートを購入する際に利用できる。
生涯初のLTV優遇は、首都圏・規制地域で70%、それ以外の地域で最大80%まで適用される。政府は年間3兆円ずつ、2年間で最大6兆円を供給する計画だ。一般の住宅ローンよりも低い優遇金利も適用される。
昨年、首都圏の一般住宅着工は1万4000戸で、最近10年の平均5万6000戸に対して25%にとどまった。政府は2030年までに首都圏で13万戸の一般住宅着工を支援することに決めた。
多世帯・多家族の建設資金の貸出限度は、1戸あたり7000万円から9000万円に引き上げられ、金利は年3.5%から3.2%に引き下げられる。また、多家族住宅として使用できる階数も、従来の3階から4階まで増やされる。
新築一般住宅を購入する事業者に対しても、貸出規制が緩和される。一般事業者は規制地域でLTV30%、非規制地域では60%まで適用される。登録賃貸事業者は地域に関係なく60%まで可能である。
政府は供給者の資金調達条件を改善し、青年の購入力を高めて沈滞した非アパート市場を活性化する考えである。
しかし、非アパートはアパートよりも取引が少なく、適正価格を判断することが難しい。市場が沈滞すれば、売却も容易ではない。不法建築や欠陥に対する不信感も残っている。
首都圏で4億円の住宅をLTV70%で購入すると、融資額は2億8000万円、自資本は1億2000万円となる。融資元本がそのままの状態で住宅価格が20%下落すると、住宅価格から融資額を引いた資産価値は4000万円に減少する。30%下落すれば、初期の自資本は事実上消失する。
金融当局も、青年が非アパートを購入した後に価格が下落し、アパートなどへの居住移動が困難になる可能性を認めているが、青年に選択肢を追加する政策であると説明している。
建設資金の支援が増えても、需要が伴わなければ着工には至らない。完成後に売れない可能性が高いと判断すれば、事業者は融資条件が良くても事業に乗り出さない可能性がある。
建築規制を緩和して同じ敷地により多くの住宅を建設すると、駐車場や日照条件が悪化する可能性がある。供給量の拡大とともに、価格の透明性や居住品質を向上させる仕組みが必要であるとの指摘がある。
光雲大学不動産法務学科の西進亨教授は「非アパートは供給を増やしても分譲を受ける需要が十分でなければ、事業者は着工に踏み切れない。1戸1住宅中心の規制と実居住義務を緩和しない限り、建設資金の支援だけでは供給を活性化するには限界がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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