政府は家計貸出の総量増加目標を1.5%から3%に引き上げ、不動産プロジェクトファイナンス（PF）への金融支援も拡大することを決定した。上半期の貸出総量が急速に消化され、残金・移住費用の貸出が滞り、正常な住宅事業も資金難に直面している状況を放置することはできないとの判断である。実需者の資金供給を行いながらも、投機需要や住宅価格の上昇期待を抑制するという政府の不動産政策が試練に直面している。
家計貸出の総量を増やすことで、金融機関の年間貸出増加余力は約30兆ウォン増加する。政府はこれを再建築・再開発の移住費用や新築アパートの中途金・残金貸出、若者など実需者の住宅資金に優先的に供給するとしている。総量管理のために、実際に住宅を購入したり入居したりする必要がある人々まで貸出が受けられないという副作用は是正する必要がある。
問題は市場が政府の意図通りに動かないことである。貸出余力が二倍に増えたという事実自体が「政府が結局資金供給を行う」という信号として受け取られる可能性がある。住宅価格上昇期待が生きている状況では、なおさらである。増加した資金が実需を超えて再び住宅購入熱に広がらないよう、銀行ごと・用途ごとの貸出の流れを細かく管理する必要がある。資金を供給した結果、住宅価格が上昇すれば再び締めるという冷温政策は市場の耐性を高めるだけである。
PF支援にも同様の原則が必要である。正常な住宅事業が資金の緊張によって停止することは防がなければならない。しかし、事業性が低い事業まで金融支援で延命させるなら、これまで推進してきたPFの構造調整の意味が薄れてしまう。正常な事業は救済し、不良事業は整理するという選別原則を守るべきである。
金融規制のこのような微調整が政府の不動産政策全体の後退として映ることはさらに困難である。特に最近発表された不動産税制の改編を巡って野党はもちろん与党からも反対の声が上がっているが、実居住中心で税制を変更し、高額住宅の過度な譲渡税の優遇を減らすという大きな方向性が揺らいではならない。
職場の移転や親の扶養、子どもの教育のために自宅に住めない一戸建て所有者や所得が少ない高齢の長期保有者には合理的な例外と補完策が必要である。しかし、例外を補完することと政策原則を覆すことは別の問題である。実際に居住している家はしっかりと保護しつつ、居住していない住宅や巨額の譲渡益に過度な税制優遇を与えないという原則は妥当である。
政治界の反発に押されてこのような原則まで後退するなら、市場には「耐えれば結局規制は緩和される」という誤った信号を与える可能性がある。貸出総量を増やすタイミングで税制まで後退すれば、その信号はさらに強まる。政府が最も警戒すべき点である。
資金供給を無条件に絞ることだけが解決策ではない。実需と正常な住宅供給には必要な資金が流れるべきである。しかし、これを理由に投機抑制と実居住中心という不動産政策の大原則まで緩めてはならない。必要なところには資金を供給しつつ、住宅価格を安定させること、これが今の政府が示さなければならない精緻な政策運営である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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