1期新都市で再建築の選択肢が広がる中、リモデリング市場の「選別」が本格化している。平村・一山の一部の団地は高い負担金や限られた一般分譲の物量を理由に再建築への転換を検討している一方、事業がかなり進行しているか再建築の実益が少ないソウル・首都圏の団地はリモデリングを続けている。
12日の整備業界によると、京畿道安養市平村の超苑2団地大林アパートではリモデリング事業を巡る対立が激化している。一部の組合員で構成された反対委員会は最近、組合役員解任総会を公示した。リモデリング組合の解散と再建築への転換に進展がないため、執行部の交代に乗り出したとされる。
一山文村16団地もリモデリングを推進中だが、一部の住民を中心に再建築への転換を求める声が上がっている。高い負担金が事業推進の障害となっており、再建築を選択すべきだという意見がある。
1期新都市でリモデリングを巡る対立が激化している最大の理由は、再建築と比較した事業性である。リモデリングは既存の骨組みを活用するため、再建築よりも事業期間や手続きの面で利点があるが、既存の戸数の15%以内でしか戸数を増やせず、一般分譲の物量確保に限界がある。
工事費の上昇も負担である。既存の建物を維持しながら増築する特性上、構造補強や設備交換に多くの費用がかかる可能性があり、工事費が上がれば組合員の負担金も増加する。
政府が活性化特例を設けたが、限界もある。老朽計画都市特別整備区域でリモデリングを推進すれば、戸数増加の上限を既存住宅法上の上限の最大140%まで緩和できる。既存の戸数に対する15%の増加上限が最大21%まで高くなることになる。
しかし、既存面積が狭い団地は戸数を増やしても一般分譲を通じた事業性改善効果が限られる。結局、既存の容積率や一般分譲可能物量、事業進行段階などによって再建築とリモデリングの有利不利が分かれることになる。
ただし、リモデリング市場全体が萎縮しているわけではない。再建築への転換の実益が少ないか、すでに事業がかなり進行している地域ではリモデリングが続いている。京畿道水原市永通区では新星・新安・双竜・振興、斗山・宇成・韓信などが事業を推進中で、龍仁市水枝区でも水枝初入村、保苑、東部、韓国、成福駅リバーパーク、水枝トリエチェなど6つの団地が事業計画承認を受けている。
ソウル市松坡区のカラクハンシンリモデリング組合は9日に施工会社選定総会を開き、ポスコE&Cを施工会社に選定した。この団地は既存の256戸から地下4階・地上20階、293戸規模に生まれ変わる予定である。
中堅建設会社もリモデリングを主要な受注先と見ている。双竜建設は防排宮、道谷東新など5つの団地を竣工した後、文正現代とカラク双竜1次リモデリングを推進している。DL建設・コオロングローバル・東部建設なども関連事業の能力を強化している。
イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究員は「過去には再建築規制の代替としてリモデリングが活用されていたが、増築や地下駐車場新設など事業規模が大きくなるにつれて再建築に対する明確な利点が減少した」と述べた。続けて「今後は大規模工事を減らし、老朽施設を補完する形のリモデリング需要が増える可能性がある」と展望した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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