勝訴しても受け取れない100億ウォン…控訴審に続く攻防

「契約書確認で十分」…裁判所、協会の責任を認めず

借主は貸主に直接権利主張不可…法・制度的限界

[編集者注] 私たちは一歩前進しようとしています。アジュ経済探査報道チーム『発品』は20～30代の記者が現場に入り、人々と出会い、声を記録することから始まります。経済・産業・政治・社会・不動産・文化を問わず、生活に密接に関わるすべての現場を追跡します。問題は常にそこにありましたが、十分に明らかにされず、最後まで伝えられませんでした。『発品』は見えなかったものを明らかにし、聞こえなかった声を最後まで伝えるために、もう一度確認し、執拗に問い続けます。読者が届かない場所まで代わりに歩んでいきます。

建設技術人会館別館内部廊下 [写真=パク・スンホ記者]

韓国建設技術人協会（協会）の名を信じてオフィステルの転貸契約を結んだ入居者たちが、100億ウォンの保証金を失う危機に直面している。建物全体を賃貸した業者ソバリンステートが、保証金を無理に電気自動車充電事業に投入し、法人負債を300億ウォンに膨らませたためである。賃料の滞納により契約が解除され、被害は全て入居者に降りかかったが、1審裁判所は協会の賠償責任を認めなかった。入居者たちは「公的機関の性格を持つ協会の看板に騙された」として控訴を提起した。

ソウル中央地裁は昨年11月、ソバリンの入居者25名が提起した損害賠償請求訴訟で、ソバリン側に対して原告の一部勝訴判決を下した。裁判所はソバリンステート法人に対する請求を全て認め、チェ氏とユ氏に対しても遅延損害金の一部を除いてほとんどの請求を受け入れた。判決だけを見ると、入居者たちが保証金を取り戻す道が開かれたことになる。しかし、被害者たちが実際に保証金を回収することは事実上不可能に近い。ソバリン側に返済能力が残っていなかったからである。

被害者たちは建物のオーナーであり、1次貸主である韓国建設技術人協会に対しても法的責任を問うた。協会がソバリンに転貸権設定登記を行い、各部屋に入居者が実際に居住している事実を知りながら管理・監督を怠ったためである。特にソバリンの資金難や賃料滞納の兆候などの危険信号を十分に認識または防ぐことができたにもかかわらず、特に何の措置も取らずに放置し、入居者たちがソバリンの資金状況を正常だと誤解することを助長したというのが被害者側の主張である。
 

アジュ経済探査報道チームは先月16日、'建設技術人会館別館被害入居者の会'の一部被害入居者とインタビューを行った。 [写真=パク・スンホ記者]
 

被害者たちは協会の直接的な賠償責任が否定された場合に備え、協会がソバリンに返還すべき転貸保証金20億ウォンを入居者に支払うよう求める予備的請求も行った。ソバリンが協会から受け取るべき保証金返還債権を入居者たちが代わりに行使し（債権者代位権）、被害額の割合に応じて分配を受けるという趣旨である。

しかし、1審裁判所は被害者側の請求を却下した。裁判所は賃貸契約上「転貸保証金が賃貸保証金の80%を超えることはできない」という条項があるが、これは協会自身の権利と利益を守るための条項に過ぎず、協会に転貸保証金総額を管理・監督する義務を課すものではないと判断した。協会としてはソバリンが提出した資料を確認するだけで十分であり、その内容が実際の物件状況と一致するかどうかを調査する義務はないということである。

さらに、協会がソバリン側の詐欺行為を知っていたか、知り得た可能性があるという被害者側の主張も受け入れなかった。協会が転貸契約の現状資料を要求して受け取っていたが、ソバリンが偽造契約書を提出したため、実際の保証金規模を把握することが不可能だったという理由である。契約書上の仲介業者の印鑑の欠落や入居者の個人情報削除などの状況だけで協会が文書の偽造を予測することは難しいと判断された。

代わりに、賃貸詐欺物件を仲介した公認仲介業者の過失の程度に応じて損害賠償責任を差別的に適用した。仲介過程で転貸契約に該当することを通知した仲介業者には20%の賠償責任を課した。一方、転貸の事実を通知しなかった場合や協会との契約書を見せたという証拠がない仲介業者には30～40%の割合で賠償責任を問うた。

これらの仲介業者と共済・保険契約を結んだ韓国公認仲介業者協会とソウル保証保険の責任範囲も明確にされた。裁判所はこれらの機関に直接的な損害賠償責任を問うのではなく、個別の仲介業者が加入した保証限度内でその仲介業者が負担する損害賠償債務分を代わりに支払うようにした。裁判所はこのような協会・保証保険会社の支払い義務がソバリンの転貸保証金返還債務、ソバリン関係者及び仲介業者の損害賠償債務と共同で結びついている連帯関係（不真実連帯債務）にあると判断した。これにより、被害者たちは全体の損害額の範囲内でソバリンや仲介業者だけでなく、公認仲介業者協会・保証保険会社などにも賠償を求めることができるようになった。

 

ソウル江南区論峴洞に位置する韓国建設技術人協会本館 [写真=バン・ヒョジョン記者]
 

アジュ経済探査報道チームは今回の判決に関連して、損害賠償責任を負うことになった機関にも今後の対応方針や措置について尋ねた。韓国公認仲介業者協会は賠償責任と今後の対応方針について「現在控訴審が進行中であり、控訴審の結果が確定すれば、裁判所の判決に従って最終的な損害賠償規模が決まる」とし、「判決確定時に請求者が共済金支給請求書を提出すれば、共済金を受け取ることができ、上告の有無など今後の対応も控訴審の結果に従って進める予定」と説明した。責任が認められた仲介業者に対する処分については「定款に従い、資格及び開設登録が取り消された会員は協会に対するすべての権利を失う」と付け加えた。

昨年11月「仲介人関連の訴訟は数多く発生しており、該当事件を正確に把握できていない」との韓国公認仲介業者協会関係者の発言が報道されたが、現在は事案を把握し、控訴審手続きに対応しているようである。

ソウル保証保険（SGI）は「個別契約条件が異なり、金融取引情報に該当するため、現時点で具体的な内容をお伝えすることは難しい」としつつも、「保険金請求が受理された場合には、保険事故の発生の有無及び事実関係を総合的に確認し、関連法令及び内部手続きに従って処理する」と述べた。

一方、江南区庁不動産課にも不法行為責任が認められた公認仲介業者に対する行政処分の情報公開を請求したが、区庁側は非公開の決定を下した。江南区庁不動産課は文書で「当事者間の民事訴訟が進行中の事案に関連する情報」とし、「進行中の裁判に関連する情報を公開することは、裁判の審理や結果に不当な影響を及ぼす恐れがある」と回答した。法人・団体の経営・営業上の秘密に該当し、公開することによって正当な利益を著しく害する恐れがある点も非公開の理由として挙げた。
 

住宅賃貸保護法第3条の2（保証金の回収）条文。第2項の優先弁済権は対抗要件と確定日付を有する『賃借人』にのみ認められる。 [資料=国家法令情報センター]

今回の事件を契機に、転貸契約の法的・制度的限界も問題視されている。住宅賃貸保護法上、転借人は原状の建物所有者に対して直接的な権利を行使できない。転入届と確定日付を備えていても、優先弁済権は転貸人の権利の範囲内でのみ機能し、賃借権登記命令の申請資格もない。賃貸詐欺被害者特別法も確定日付・賃借権登記・転貸権設定など、貸主との直接契約を前提とした要件を掲げているため、転借人は被害救済の対象から外れがちである。結果的に、競売などの緊急事態が発生しても、転借人が保証金を取り戻すための制度的安全網は全く存在しないのが実情である。

裁判所がソバリンの責任を認めるまでに2年を要した。しかし、判決文が確認したのは、勝訴が必ずしも被害回復を意味しないという事実である。転貸という制度的隙間を突いた脅威の前で、被害者たちは裁判所と現行法のどこにも実質的な救済を受けていない。100億ウォンの被害を拡大させた構造的な空白は、事件が長期化する今もなお埋まっていない。



* この記事はAIによって翻訳されました。

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