政府は今週中に首都圏で5万戸以上の追加供給を含む不動産対策を発表する見込みであるが、市場の関心は「どれだけ多く」よりも「どれだけ早く」供給できるかに向けられている。新たな宅地や都心の遊休地を追加で発掘しても、金融・補償・許認可に阻まれた既存事業が実際に着工に至らなければ、供給効果は限られるとの指摘がある。
9日、政治界や不動産業界によると、政府は3日と7日の二回にわたり不動産政策の点検会議を経て、追加住宅供給対策の最終案を調整している。発表時期は13日が有力視されている。
現在検討されている追加供給規模は首都圏で5万戸以上である。ソウルの都心にある公共機関や学校などの遊休地、軍基地の移転地、駅周辺や老朽低層住宅地の高密度開発などが供給候補として挙げられている。すでに確保された3期新都市や公共宅地については、新たな物量を追加するよりも、事業手続きを短縮して着工時期を前倒しする方策に重点が置かれている。
政府が供給の「速度」に重点を置くのは、今後2～3年間の首都圏の入居物量を左右する着工実績が十分でないとの判断からである。政府は2030年までに首都圏で年平均27万戸、総計135万戸を着工する目標を掲げている。
しかし、専門家は新たな供給地の数を増やすよりも、すでに計画された住宅を実際に着工に結びつける供給パイプラインを復元することが優先であると口を揃える。
今年上半期の首都圏住宅着工は6万5204戸で、年間目標の26万8000戸に対して24.3%にとどまった。昨年同時期と比較しても0.7%減少した。
チン・ミユン明治大学不動産大学院教授は「許認可と着工、竣工へと続く供給パイプラインが着工段階でボトルネックに直面している」とし、「住宅供給は金融・税制・市場が共に動く問題であるべきだ」と強調した。
実際の供給現場では、土地を確保し事業計画を策定した後も、各種手続きや資金調達の問題に阻まれ、初めの一歩を踏み出せない事例が少なくない。公共宅地は土地補償や環境・交通影響評価、文化財調査、許認可などが順次進行するため、事業期間が長引く。再開発・再建築は工事費や負担金に加え、移転費用や事業費調達の問題が着工を遅らせる要因となる。
政府の供給実行機関である韓国土地住宅公社（LH）もこのようなボトルネックを解消するために、既存の事業方式を見直すことにした。核心は事業手続きの「並行化」である。従来は一つの手続きが終わらなければ次の段階に入れなかったが、今後は同時に進行できる業務を最大限前倒しするというものである。
イ・ソンフンLH社長は「最近数年間、着工が少なかったため、今後出てくる物量も非常に少ない」とし、「公共宅地でも着工を増やし、国民が実感できるようにすることが重要である」と述べた。
過去に発表された供給地に関する進捗状況も今回の対策の実行力を判断する指標である。代表的な場所がソウルの龍山キャンプキムである。2020年8月4日の対策で3100戸の供給地として発表されたが、土壌汚染浄化や都市計画手続き、関係機関との協議などが続き、まだ着工に至っていない。政府は今年の供給規模を最大2500戸に調整して再度推進しているが、着工目標は2029年である。
不動産業界関係者は「今回の供給対策では、全体の供給物量よりも新たに発表された物量と過去に発表された物量がどれだけ区別されているか、既存事業の着工時期を実際にどれだけ前倒しできるかに注目すべきである」と指摘した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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