東京の代表的な再建築地域である余裕のある目黒区と目黒区では、大規模な移転を控え、仮住まいの確保が事業推進の重要な変数となっている。整備事業が同時に進行する中、移転需要は増加しているが、賃貸物件は不足しているためである。さらに、実居住の特典を強化した税制改正が施行されると、賃貸住宅を回収して直接居住しようとする家主が増え、賃貸供給がさらに厳しくなる懸念もある。
9日、整備業界によると、5月19日に管理処分計画の認可を受けた余裕のある大橋アパートは、10月前後に移転を開始する予定である。1975年に竣工した大橋アパートは、現在576戸から最高49階、912戸規模に再建築される。組合は来年の解体と着工を進め、2031年の竣工を目指している。
漢陽アパートも管理処分段階の最終手続きを進めており、今年下半期に移転を準備している。既存の588戸を最高57階、992戸とオフィステル60室規模の住宅複合団地に再建築する事業である。東京市の整備事業情報モンタンには、5日に管理処分計画の処理通知が登録された。
大橋と漢陽の移転時期が重なると、余裕のある地域で最大1164戸が同時期に新しい住まいを探さなければならない。余裕のある居住者は、生活圏を維持できる余裕のある内部や目黒・公徳・新吉・目黒などを仮住まいとして好む。学齢期の子どもがいる家庭は、既存の学区を外れることが難しく、選択肢がさらに狭まる。
東京市の整備事業推進計画に基づき、移転中または年内に移転が予定されている事業所を分析した結果、東京では約20の事業所、1万5000戸以上が今年新しい住まいを探さなければならないと推定された。整備事業の移転は、既存の生活圏と学区を維持しようとする需要が近隣地域に集中する特性があるため、単に移転戸数に応じて住宅を確保する問題にとどまらない。複数の事業所のスケジュールが重なると、特定の地域の賃貸供給と価格に負担が集中する可能性がある。
さらに、実居住中心の税制改正も今後の賃貸市場の変数として挙げられる。現在、賃貸不足を税制改正の結果と見ることはできないが、非居住住宅の税負担が増加する場合、家主が売却や直接入居を選択することで、既存の賃貸物件が減少する可能性があるからである。
余裕のあるシムアパート近くのA公認仲介業者の関係者は、「大型平面を保有しているか、譲渡益が大きい家主が控除限度が減る前に売るべきかを悩んでいる」と述べ、「長期間保有しているが居住期間が短く、賃借人を持つ家主の中には、契約が終了したら直接入居するつもりの人も増えている」と語った。
再建築で仮住まいを探す人は増加するが、賃貸住宅が減少する場合、後続事業の移転スケジュールにも影響を及ぼす可能性がある。余裕のあるシムアパートや公作アパートなども後続手続きを進めており、事業の進行が速まるほど、団地ごとの移転時期を分散させる問題が重要になると予想される。
余裕のある近くのB公認仲介業者の関係者は、「管理処分認可を受けた大橋と漢陽は移転・解体手続きを進めており、後続団地も事業にスピードを上げると思われる」と述べ、「賃貸物件が不足している状況で、複数の団地が同時に移転するのは難しく、スケジュールに時差を設けざるを得ないだろう」と語った。
移転規模がさらに大きい陽川区目黒新市街でも、賃貸供給は今後の再建築の重要な変数である。目黒新市街1～14団地は、既存の2万6629戸を約4万7000戸規模に再建築する事業を進めている。14の団地がすべて整備区域の指定を終え、施工会社の選定など後続手続きに入る中、今後の移転需要が特定の時期に集中する可能性が指摘されている。
現場でも移転問題が主要な事業条件として浮上している。目黒6団地を受注したDLイーエンシーは、移転費用LTV100%の限度支援と組合員負担金の4年納付猶予を提案した。学齢期の子どもを持つ家庭の地域内残留需要が大きい目黒の特性上、移転が始まると目黒・新正町周辺の賃貸市場に需要が集中する可能性が高い。
新月町のある公認仲介業者の関係者は、「住宅を事前に購入した外地居住者や他地域の1戸住宅所有者が目黒周辺には多い」と述べ、「税負担を減らすために契約満了後に直接入居する家主が増えれば、再建築移転が本格化する際に地域内の賃貸物件がさらに不足する可能性がある」と語った。
目黒のある再建築準備委員会の関係者は、「税制改正の影響はまず家主の保有と居住決定に現れるだろう」と述べ、「賃貸供給がさらに厳しくなれば、大規模移転を控えた整備事業にも負担がかかる可能性がある」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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