ソウルのアパート価格の上昇幅が2週連続で鈍化する中、スウォンの永通、ヨンインの水枝、ソンナムの修正など京南部地域が首都圏の住宅価格上昇を主導していることが明らかになった。ソウルの住宅価格の急騰と融資規制によって実需が交通・産業基盤を持つ京南部に移動した影響と考えられる。今後、高額住宅への税負担を強化する政府の税制改正が実施されれば、相対的に住宅価格と保有負担が低い京南部への需要がさらに拡大する可能性もある。
ソウルの住宅価格上昇幅が2週連続で縮小…江南の購入意欲が「急落」
7日、KB国民銀行KB不動産が発表した「8月第一週の週刊KBアパート市場動向」によると、3日時点で全国のアパートの売買価格は前週比0.08%上昇した。首都圏は0.17%上昇し、地域別ではソウルが0.23%、京が0.17%、インチョンが0.01%の上昇率を記録した。
全国と首都圏はともに上昇傾向を維持しているが、上昇幅は前週よりも縮小した。全国のアパート価格上昇率は先月27日の0.11%から今月3日の0.08%に、首都圏は0.22%から0.17%にそれぞれ縮小した。
ソウルのアパート価格上昇率は2週連続で鈍化した。先月13日と20日にそれぞれ0.34%を記録した後、27日には0.32%、今月3日には0.23%に低下した。夏休みに入ったことに加え、短期間の価格上昇による疲労感と税制改正を巡る不確実性が重なり、購入者・売却者ともに様子見の姿勢を見せた影響である。
特に高額アパートが集中する龍山区と瑞草区の上昇率はそれぞれ0.01%と0.02%にとどまった。ソウルの中心地で価格上昇傾向が弱まる一方で、中低価格地域が相対的に強気を示す様相が続いている。
購入意欲も鈍化した。ソウルの購入優位指数は前週の84.6から81.9に2.7ポイント下落した。この指数は100を超えるほど購入者が多く、100に満たないほど売却者が多いことを意味する。
地域別では、江北の14区が91.0から89.4に1.6ポイント、江南の11区が78.9から75.2に3.7ポイントそれぞれ下落した。江南圏の指数の下落幅は江北圏の2倍以上である。ソウルのアパート価格は依然として上昇しているが、追いかけて購入しようとする需要は弱まったと解釈される。
永通・水枝・修正の上昇率が上位…賃貸価格も共に上昇
一方、京では南部地域を中心に強気が続いている。スウォンの永通区は1週間で0.91%上昇し、ソウルと京を通じて最も高い上昇率を記録した。ソンナムの修正区とヨンインの水枝区もそれぞれ0.63%上昇し、スウォンの長安区が0.60%、華城の病点区が0.57%、ソンナムの分譲区が0.33%などが続いた。
特にスウォンの永通区は半導体ベルトの後背地として注目されるマンポ洞の主要大団地と永通洞のリモデリング推進団地が上昇を牽引した。しかし、売却者が価格を引き上げ続ける中、購入の問い合わせは減少し、様子見の雰囲気が濃くなっているとの調査結果もある。
ソウルのアパート購入に必要な資金負担が大きくなる中、通勤が可能でありながら独自の産業・交通の好材料を持つ南部圏に実需が移動していると考えられる。
京南部の強気は賃貸市場でも確認された。京のアパートの賃貸価格は全体で0.13%上昇し、ヨンインの水枝区が0.43%、華城の病点区が0.42%上昇した。スウォンの長安区とソンナムの修正区もそれぞれ0.31%、0.26%上昇した。一部の投資需要だけでなく、実居住需要もこれらの地域に流入し、売買価格と賃貸価格が共に上昇する様相である。
税制改正前からすでに南部圏の強気…ソウルからの実需の行方に注目
市場では、改正案の施行により京南部地域への実需の移動がさらに明確になる可能性に注目している。高額住宅と非居住1住宅者の保有負担が増大し、長期保有者に対する譲渡所得税控除の恩恵が減少すれば、ソウルの高額住宅を整理するか購入を断念した需要が相対的に価格と税負担が低い首都圏内の上級地に移動する可能性がある。
ソウルへのアクセスが良好で居住の好まれるヨンインの水枝、ソンナムの分譲・修正、スウォンの永通なども優先的な需要流入地域として挙げられる。これらの地域はソウルの代替地であると同時に、半導体産業や広域交通網など独自の価格上昇要因を備えている。
ただし、税制改正に伴う不確実性が全体の住宅取引を萎縮させる可能性もある。ソウルの高額住宅の売却者がすぐに京の住宅購入者に転換せず、売却と購入の両方を先延ばしにすれば、京南部も短期間急騰した地域を中心に様子見が濃くなる可能性がある。実際、京の購入優位指数も60.4から59.0に1.4ポイント下落し、価格上昇とは裏腹に購入意欲は慎重になっている様子である。
業界関係者は「最近の京南部の上昇はソウルとの価格差、融資限度、産業・交通の好材料が複合的に作用した結果である」とし、「税制改正によりソウルの高額住宅の保有負担が増大すれば、ソウル通勤が可能で価格が相対的に低い南部圏への移行需要が拡大する可能性がある」と述べた。続けて「ただし、すでに価格が急速に上昇した地域では購入者の価格抵抗も大きくなっているため、税制改正後の実際の取引量と需要の移動を共に確認する必要がある」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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