![ソウル江南区から見た都心の風景 2023.11.30[写真=ユ・デギル記者 dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/06/20260806152013823110.jpg)
政府の税制改正案発表以降、ソウルの中低価格アパートが集中する地域で登録賃貸事業者が賃貸物件を引き上げ、売却を検討する動きが本格化している。ノウォン、ヨンドンポ、ソンドン、ドンデムンなど最近賃貸物件が急減した中低価格・実需地域に物件が集中しており、賃貸市場の不安が高まる可能性が指摘されている。
6日、アジュ経済が国土交通省の6月末基準の登録民間賃貸住宅原資料を分析した結果、ソウルの4年短期民間賃貸・短期賃貸と8年長期一般民間賃貸・準公共賃貸は合計3万354戸であった。
賃貸義務期間開始日から4年または8年を単純に合算すると、約1万3500戸が今年下半期に義務期間を満了する見込みである。続いて2027年には約7480戸、2028年には約6270戸も義務期間終了を迎える。
今回の税制改正案は、登録賃貸アパートの譲渡税の優遇措置に売却期限を設け、段階的に廃止することが核心である。すでに義務期間が終了した住宅は2027年末までに売却しなければ、譲渡税の軽減措置や長期保有特別控除50%などの既存の優遇措置を受けることができない。2028年には軽減税率の半分が適用され、控除率も30%に引き下げられ、2029年からは両方の優遇措置が消失する。
2027年1月1日現在、義務賃貸中の住宅も期間終了後1年以内に売却しなければ、既存の優遇措置が維持される。現行制度では登録が自動的に抹消された後も売却期限なしに譲渡税の優遇措置を受けられたため、賃貸を続けることができた。今後は売却を遅らせるほど税負担が増すため、新たな2年賃貸契約の代わりに住宅を空けて売却するケースが増える可能性がある。
地域別の登録民間賃貸物量はノウォン区が3469戸でソウルで最も多かった。続いてヨンドンポ区1877戸、ソンドン区1381戸、ドンデムン区1279戸、クォロ区990戸、ソンブク区938戸、クァナク区893戸、ドボン区872戸、中浪区785戸の順であった。
問題はこれらの地域で既に賃貸供給が急速に減少していることである。不動産ビッグデータプラットフォーム「アシル」によると、同日基準で過去1年間に中浪区のアパート賃貸物件は386件から76件に80.4%減少した。ドンデムン区も1039件から359件に65.5%減少した。ドボン区とノウォン区はそれぞれ64.5%、62.1%減少し、クォロ区(-59.9%)、クァナク区(-58.5%)、ソンドン区(-48.9%)、ソンブク区(-47.3%)、ヨンドンポ区(-41.1%)でも減少傾向が顕著であった。
現場でも賃貸事業者の売却相談が続いている。ソウルドンデムン区ダプシリ洞のレミアンウィーブには6月末基準で8年長期一般民間賃貸アパート51戸が登録されている。このうち30戸が今年下半期、13戸は2027年、8戸は2028年に義務期間を満了する見込みである。
近隣のA公認仲介業者の関係者は「税制優遇を受けながら賃貸を行っていた事業者が義務期間終了後に売却を検討し始めた」とし、「発表直後に1戸は実際に売買に転換され、2戸を所有する他の事業者も処分を検討している」と述べた。
登録賃貸アパートは賃料の増額率が年5%以内に制限されており、長期間契約を更新した住宅は周辺相場より賃料が低い場合が多い。団地内の他の公認仲介業者の関係者も「売買に転換された賃貸住宅は契約を延長し続けて賃料がかなり安かった物件である」とし、「賃貸事業者の物件が売買に戻ると、安価な賃貸物件から減少する可能性がある」と説明した。
ナム・ヒョクウウウ・ウリ銀行不動産研究院は「非居住住宅保有者が節税のために実居住を選択すると、既存の賃貸住宅が実居住用に転換され、賃貸物量が減少する可能性がある」とし、「賃貸物量が不足している地域では賃貸価格の変動性が拡大する可能性がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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