「30年以上住んでいるのに、今さら家を売って出て行けというのか。」
政府の不動産税制改編案発表の翌日、ソウル市瑞草区盤浦洞のラミアンワンベイリー。近隣の仲介業者では、家主との相談日程を調整する仲介人への電話が相次いだ。長期間家を保有している高齢の元組合員たちは、増加する保有税と減少する譲渡所得税の控除の恩恵を考慮し、売却と保有の間で計算機を叩くのに忙しかった。
ワンベイリー近くで22年間営業しているある仲介業者には、発表以降、総合不動産税と譲渡税の負担、売却に適したタイミングを尋ねる相談の電話が午前中までに20件以上かかってきた。地方や海外に居住しながらワンベイリーを保有する非居住の1住宅所有者や近隣の再建築組合員からの問い合わせが主であった。一部の家主は具体的な税金計算のために対面相談の予定まで組んだ。
同じくワンベイリー内のA公認仲介業者の代表は、「ワンベイリーには30年以上居住している高齢の組合員が多く、年金以外に特別な収入がない場合も少なくない。保有税は増え、後に家を売るときの控除の恩恵も減るため、『今でも売るべきか』と抗議する家主が多い」と述べた。
市場では、税制改編を契機に既存の物件の価格が調整される可能性も指摘されている。ワンベイリーの別の公認仲介業者は、「長期保有している組合員を中心に売却の検討が進んでいる雰囲気が見られる。既存の物件も取引されずに積み上がっているため、処分しなければならない家主は最終的に価格を調整せざるを得ないだろう」と語った。
一方、買い手は節税物件が追加で出てくる可能性を期待し、様子見の姿勢に戻った。該当の公認仲介業者は、「発表前まで物件を見ていた買い手も、税制改編の内容が確定すると、価格がもう少し調整されるまで待つという状況だ」と伝えた。
ラミアンワンベイリーは再建築前から住宅を長期間保有しており、譲渡益が大きい元組合員が少なくないため、長期居住所得控除の新設の影響を受ける代表的な団地とされている。10年以上居住していても譲渡益が大きい場合、2028年から適用される控除金額の上限に引っかかり、譲渡税の負担が増える可能性がある。長期居住所得控除の上限は2027年まで制限がないが、2028年には2億円、2029年からは1億円に縮小される。
近隣のラミアンパースティージの専有面積84㎡を16億ウォンで取得し、10年間保有・居住した後に56億ウォンで譲渡すると仮定すると、譲渡税は2027年には2億4185万ウォンから2028年には4億4985万ウォン、2029年には9億4500万ウォンに増加すると推定される。
売却の道は開かれたが…「売る人はすでに売った」
ただし、税負担の強化が直ちに急売物件の増加につながることはないとの見方が現場では一般的である。税制改編が段階的に実施され、家主が売却のタイミングを決める余裕がある上、すでに5月9日に多住宅所有者の譲渡税の中間税率の猶予終了を前に処分意向が強かった家主はかなりの数の住宅を整理しているためである。
この日、ラミアンワンベイリーや盤浦ジャイ、アクロリバーパーク、ラミアン大治パレスなどソウル江南地域の主要団地の仲介業者を取材した結果、税制改編発表以降、売却の可否や税負担を尋ねる問い合わせは一部増えたが、新たな急売につながる可能性は高くないと見られている。
住宅を保有する家主は税負担を受け入れる余裕があるか、さらなる価格上昇を期待する場合が多いとのことだ。盤浦ジャイ近くの公認仲介業者は、「整理する人はすでにかなり整理しており、残った家主は引き続き保有する意向が多い」とし、「一部の物件がさらに出てくる可能性はあるが、今回の発表だけで急売が大量に出る雰囲気ではない」と述べた。
かなりの数の高齢資産家は、増加した保有税負担にもかかわらず、譲渡税や取得税などの取引コストを考慮し、耐え忍ぶことを選択している。大治洞のある公認仲介業者は、「60億ウォンの家を売ると譲渡税を支払わなければならず、別の家を購入する際には再び取得税を負担しなければならない」とし、「取引過程で十数億ウォンが減るくらいなら、保有税を支払って持ち続けるという60代・70代の家主も少なくない」と語った。
政府は調整対象地域の多住宅所有者に適用される譲渡税の中間税率を2027年と2028年に一時的に引き下げる。 今年中に中間税率を適用されて住宅を譲渡した場合でも、法律改正後、来年の確定申告時に超過納付額を返還される予定である。
今年から売却の道を開きつつも、緩和された税率を2028年まで適用するため、家主が直ちに価格を大幅に引き下げて処分する必要性は高くないとの説明である。超高額の1住宅所有者も長期居住所得控除の上限が導入される2028年以前に売却を検討する可能性があるが、2027年末まで既存の控除を受けられるため、節税物件は今後1年余りにわたって分散される見込みである。
売却者と買い手の目線の違いも、物件の増加が実際の取引につながるのを妨げている。アクロリバーパーク近くの公認仲介業者は、「物件は再び出てくるが、価格を高く維持しているため急売とは言えない」とし、「価格は上昇したが、融資規制により買い手の資金調達が妨げられており、取引はほとんど行われていない」と述べた。
ラミアン大治パレスでは、一部の売却者が価格を5000万〜1億ウォン程度引き下げているが、長期的な価格下落につながるかは不透明との評価である。結局、売却者が価格を引き下げ、融資規制で萎縮した買い手の需要がそれを受け入れなければ、節税物件が実際の取引につながることは難しいとの分析である。
家主の実居住転換…賃貸供給減少の懸念
売買市場に節税物件が積み上がる速度は遅い一方で、賃貸市場では実居住への転換の動きが見られる。来年から保有住宅に居住する1住宅所有者は、総合不動産税の基本控除14億ウォンを適用されるが、他の場所に住む1住宅所有者は9億ウォンしか控除されない。総合不動産税の税額控除と譲渡税の長期控除も保有期間より居住期間を中心に再編される。
盤浦ジャイのある家主は、賃貸契約の満期が7月であり、総合不動産税の課税基準日である6月1日以降に入居できるため、非居住の判断基準時点を仲介業者に問い合わせた。
該当業者の公認仲介業者は、「賃貸していた家に直接入居しようとする家主が一部問い合わせを行っている」とし、「実居住を促す規制が重なり、賃貸物件が引き続き減少している」と述べた。
大治洞では、このような動きがすでに賃貸物件不足につながっているとのことだ。ラミアン大治パレス近くの公認仲介業者は、「今回の税制改編発表以降、賃貸契約の延長を前に家主に意向を尋ねると、『自分が入って住まなければならないようだ』という回答が増えている」とし、「現在は賃貸を探している人だけで、新たに出てくる物件はほとんどない品薄状態だ」と伝えた。
住宅を引き続き賃貸する家主が増加した税負担を月賃料に反映させる可能性もある。盤浦ジャイ近くの公認仲介業者は、「処分しない家主の中には、税金が増えた場合に月賃料を上げて負担を補填しようとするケースもあった」とし、「物件が出てこなければ、保有税負担が賃借人に転嫁される可能性がある」と述べた。
政府は今回の改編で無住宅者の月賃料税額控除対象限度を年1000万ウォンから1200万ウォンに拡大した。しかし、一般労働者の追加控除額は控除率に応じて年30万〜34万ウォン、月平均2万5000〜2万8000ウォン程度である。賃貸供給の減少や保有税の転嫁により、賃料がこれを上回って上昇すれば、控除拡大の効果は容易に相殺される可能性がある。
ソウルの賃貸市場はすでに追加的な供給減少に脆弱な状況である。KB不動産によると、先月のソウルのアパート平均賃貸保証金は7億458万ウォンで、初めて7億ウォンを超えた。韓国不動産院の調査でも、ソウルのアパート賃貸価格は77週連続で上昇している。
金仁満（キム・インマン）韓国不動産経済研究所長は、「保有税と長期居住所得控除の改編が段階的に実施され、法律改正の過程も残っているため、家主が直ちに急いで家を出す理由は大きくない」とし、「節税物件は短期間に集中するのではなく、2027年まで分散する可能性が高い」と述べた。
続けて、「江南の住宅を処分した需要が、税負担が相対的に小さい20億〜30億ウォン以下の住宅に移動すれば、該当価格帯は逆に買い手競争が激化する可能性がある」とし、「特に実居住の誘因が強化されることで、ソウルの賃貸物件がさらに減少し、賃貸市場には相当な衝撃が避けられない」と展望した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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