政府の厳しい家計融資管理にもかかわらず、今年上半期のソウルの住宅取引は昨年より増加した。融資余力が減少する中、株式・債券の売却資金や贈与・相続など、いわゆる「融資外資金」を活用できる需要が市場を支えたと考えられる。
4日、韓国建設政策研究院によると、今年5月の預金取扱機関と住宅金融公社・住宅都市基金を合算した住宅担保融資残高は約1261兆ウォンで、前月比0.2%の増加にとどまった。今年に入って月平均0.4%程度の増加幅の半分に過ぎない。
政府は今年、金融機関の家計融資増加率を1.5%以内に管理し、住宅担保融資に別途管理目標を適用するなど、融資抑制の方針を続けている。金融機関ごとに月間・四半期ごとの目標を設定し、住宅購入のための新規融資のハードルも高くなっている。
一方、ソウルの住宅市場は異なる動きを見せた。国土交通部によると、今年1～6月の全国住宅売買取引は39万6274件で、前年同期比10.6%増加した。首都圏は13.4%、ソウルは8.2%、地方は7.6%それぞれ増加した。ソウルの上半期の住宅取引は6万9032件であった。
ただし、ソウルのアパート取引は4万2186件で、前年同期比2.8%減少した。6月のソウル全体の住宅取引も1万2094件で、前月比14.5%、アパート取引は7742件で13.5%それぞれ減少した。上半期のソウル全体の取引増加は、連立・多世代などの非アパートが大きく牽引したと分析される。
取引の種類による違いにもかかわらず、ソウルの住宅価格上昇は続いている。6月のソウルアパートの売買価格は前月比1.2%上昇し、2024年4月以来27ヶ月連続で上昇した。ソウルアパートの売買需給指数も112.6を記録し、買い需要が売り供給を上回る状態が続いている。
市場では、融資だけでは説明できない資金の流れに注目している。国土交通部の資金調達計画書の集計によると、昨年7月から今年1月までに株式・債券を処分してソウルの住宅購入に活用した資金は2兆3966億ウォンに達した。
昨年の全体の株式・債券売却金額は3兆8916億ウォンで、2024年の2兆2545億ウォンより72.6%増加した。融資限度が制限される中、金融資産を処分して不足した住宅購入資金を補填したと考えられる。
南赫宇（ナム・ヒョクウ）ウリ銀行不動産研究所は「有価証券を処分して得た資産所得はいつでも不動産市場に流入する可能性がある」と説明した。
贈与や相続を通じた資金調達も大幅に増加した。今年1四半期にソウルの住宅購入に使用された贈与・相続資金は2兆1813億ウォンであった。このうち30代が調達した金額は1兆915億ウォンで、全体の50.0%を占めた。同期間に30代が株式・債券・仮想資産などを処分して得た住宅購入資金も7211億ウォンで、全年齢層で最も多かった。
融資規制がソウルの購入需要を一律に遮断するのではなく、資金調達能力に応じた格差を拡大しているとの分析が出ている。金融資産や家族の支援を活用できる需要は市場に残る一方、融資依存度が高い実需者の参入はさらに困難になる可能性がある。
具子民（ク・ジャミン）リアルトゥデイ研究所は「30代の住宅購入力が新興資産市場の収益に大きく依存していたことが明らかになった」とし、「住宅価格の上昇により参入障壁が高くなり、若い実需者が融資だけでなく投資収益や親の支援をも動員している」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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