政府は後続の住宅供給策を策定する中で、都市の遊休地やビラ・オフィステルなどの非アパートが重要なカードとして浮上している。新たな宅地は入居までに長い時間がかかるため、都市で比較的迅速に供給できる土地を確保し、停止している非アパートの事業を再び着工させる計画である。
4日、国土交通省と業界によると、税制改正案に続く供給策が早ければ今月中旬に発表される予定である。今回の対策では、準工業地域や非居住用地の住宅転換、公共施設移転地の開発、老朽化した庁舎の複合開発などが挙げられている。
都市の遊休地は、土地収用の負担が少なく、既存の交通・生活インフラを活用できるという利点がある。一方で、用途変更や公共の貢献、学校・道路などの基盤施設の負担、地方自治体や住民の反発が事業のスピードを遅らせる可能性がある。過去には、政府が供給地として発表した太陵ゴルフ場や龍山一帯の事業が交通や環境問題で遅延した前例もある。
重要なのは、供給計画を発表するだけでなく、実際に着工につなげることである。国土交通省によると、今年1月から5月までの全国の住宅許可は98,694戸で、前年同期比で10.6％減少した。着工は94,367戸で27.0％増加したが、需要が集中している東京では9,630戸で10.7％減少した。
政府は2030年までに首都圏で135万戸を着工し、都市の遊休地や老朽化した公共庁舎などを活用して6万戸を供給すると発表した。しかし、多くの物件の着工時期が2027年以降に設定されているため、当面の供給不安を解消するには限界があるとの評価が出ている。
地方自治体が住宅供給に積極的に参加するよう、財政的インセンティブを提供すべきとの意見もある。中央政府が土地を決定して発表する方式から脱却し、地方自治体が許可や基盤施設の問題を解決すれば、住宅都市基金や交通施設の支援を拡大する方式である。
イ・ウンヒョン韓国建設政策研究院研究員は「公共が活用可能な遊休地は有限であるため、遊休地を基盤とする住宅供給は長期間持続することが難しい」と指摘した。
非アパートの供給正常化は、遊休地よりも短期間で効果を上げることができる対策として挙げられている。ビラや都市型生活住宅、オフィステルは、大規模宅地や整備事業よりも事業期間が短く、若者・新婚夫婦や1・2人世帯の賃貸需要を吸収してきた。しかし、賃貸詐欺以降、賃借人の好みが低下し、工事費の上昇やプロジェクトファイナンスの不良、保証加入基準の強化が重なり、供給基盤が弱体化している。
シン・ボヨン世宗大学不動産AI融合学科教授は「ビラは再開発の好材料がない限り、短期投資で利益を実現するのが難しい資産である」と述べ、「退職層などが月収のために運営する場合が多いため、税制優遇を与えて需要と供給が噛み合うようにする必要がある」と説明した。
実質的に供給を増やすためには、住宅数の算定や実居住規制など全般的な政策の変化が先行する必要があるとの指摘もある。供給者が住宅を建設できるように資金を支援しても、分譲を受けて賃貸市場に供給する需要者がいなければ、事業性が生き残ることは難しいからである。
ソ・ジンヒョン光雲大学不動産法務学科教授は「グリーンベルトを解除しても、実際の住宅供給までに7〜8年かかるため、実居住義務と1世帯1住宅制度をそのまま維持した状態で供給策だけを発表しても、現実的に供給が増えることは難しい」と述べた。
続けて「一定の要件を満たした非アパートを住宅数の算定から除外するなどの政策変更がなければ、分譲と賃貸需要が活性化することはない」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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