15日（現地時間）にバットドンザンなどの現地メディアの報道を総合すると、ベトナムの不動産業界では、ハノイのミディン、フード、ホトゥンマウ、ファム・バン・ドン、チャン・タイ・トン、ズオン・クアン・ハム、クオン・ディンなどのミニアパート密集地域で、入居者を探す案内文が増えているという。20室規模のミニアパートを運営するA氏は、昨年末に完成した建物の20～25%が最近3ヶ月以上空室状態であると述べた。ベッド、冷蔵庫、クローゼット、洗濯機、エアコンを備えた20～28㎡（約6～8坪）サイズの部屋の月額家賃は420万～650万ドン（約23万7000円～36万8000円）で、安くはない。空室が増えた理由は、供給の増加と価格負担が同時に作用したためである。A氏の周囲では、新しいミニアパート3～4棟が同じ時期に賃貸を開始した。しかし、A氏は借入金利の負担から家賃を簡単に下げることができないと説明した。
韓国人街と呼ばれるミディン通り近くの路地で建物を管理するB氏も、完成から1年近く経ったミニアパートが半分程度しか埋まっておらず、第2四半期に入って空室率が15%さらに上昇したと述べた。彼は「新しく建てられたミニアパートが続々と登場し、供給は増えたが、入居者は支出を減らしており、家主は価格を下げないため空室率が上がっている」と語った。
入居者は価格を見て動く傾向
入居者は職場へのアクセスよりも実際の負担額を重視する状況である。クオウザイ地区の技術会社の社員C氏は、職場近くの部屋を2週間近く探したが、適当な場所を見つけられなかったと伝えた。近くのミニアパートは20～30㎡基準で月額家賃が大体450万～800万ドン（約25万～45万）だった。彼は友人3人とともに都心から少し離れたタイモ地区の55㎡アパートを月900万ドン（約51万）で借りて住んでおり、電気代、水道代、管理費を加えても1人当たりの負担は月300万ドン程度だと説明した。
価格指標も入居者の負担を裏付けている。オンライン不動産プラットフォームのバットドンザンによると、先月のミニアパートの賃貸物件は前月より3%増加したが、賃料は逆に前年同期比で3.4%上昇したと集計された。第2四半期の消費者物価指数は前年同期比で約5.3%上昇し、住宅賃料指数は6%上昇し、CPIの上昇に0.85ポイント影響を与えた。レ・ホアン・チョウホーチミン市不動産協会長は「賃料が所得の約20%程度であれば適正である」とし、「25%を超えると生活費や貯蓄余力に大きな圧力がかかる」と説明した。
ハノイ市はこの負担を軽減するために、賃貸住宅の価格基準の策定に着手した。ハノイ人民委員会は関連部門に賃貸住宅投資事業の賃料基準を作成するよう指示しており、この作業は2026年第3四半期内に終了する予定である。現在、ハノイの社会住宅の賃料は建物の高さに応じて月㎡当たり4万8000～19万8000ドンに分かれている。
産業用賃貸市場は逆に上昇
一方、住宅用ミニアパートが空室に悩む中、産業用不動産は需要回復を背景に価格が上昇している。不動産コンサルティング会社CBREベトナムによると、今年上半期のベトナム北部地域の産業用不動産市場では新たな供給が増え、賃貸需要も回復した。北部地域の完成型倉庫の賃料は月㎡当たり約4.9ドルで、前年より5.4%上昇し、完成型工場の賃料は月㎡当たり約5.1ドルで3%上昇した。サムスン、LG、フォックスコンなどの大企業の電子・先端技術分野への投資拡大も産業用土地の需要を引き上げる要因とされている。南部の産業用不動産も回復傾向を示している。ホーチミン市、ビンズオン、ドンナイ、ロンアン、バリア・ブンタウを含む南部地域の上半期の産業用土地の吸収面積は124ヘクタールで、前年同期比で125%増加した。主要な賃貸者は電気・電子、物流業界であった。
専門家はミニアパート市場が過去のように完成すれば部屋が埋まる段階を脱したと見ている。ファム・ドゥック・トゥアンEZプロパティ最高経営者は「新しい建物が一斉に運営に入って供給が急増し、物価上昇の負担を感じる入居者の需要がこれをすべて吸収できていない」と説明した。ボー・ホン・タンDKRAコンサルティング副総括理事も「立地、専門管理、合理的な賃料を持つ建物は有利だが、平均的な品質の建物は賃料引き下げやサービスの提供を考慮する必要がある」と述べた。
このような中、ネットユーザーも賃料の負担に注目している。ある読者は「価格が高ければ顧客はより慎重になり、競争の拡大は市場調整の信号だ」と書き込んだ。また別の読者は「400万ドンなら人を集めてアパートを一つ借りる方が良い」とし、「正直、30㎡にも満たない部屋が650万ドンでは入居者を見つけるのは難しい」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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