銀行の融資のハードルが再び高くなっている。住宅担保融資の上限を引き下げ、融資募集人の受付を停止する銀行が相次いでいる。上半期には融資競争が繰り広げられ、年間目標が消化されると、下半期に入って突然窓口を閉じる事態が繰り返されている。すでに売買契約を結び、残金のスケジュールを決めた実需者まで資金計画が揺らいでいる。
融資規制自体が間違っているわけではない。家計負債が増加し、住宅担保融資が住宅価格の上昇を支えている状況で、金融当局が手をこまねいているわけにはいかない。借り手が望むだけお金を借りられる政策も責任あるものではない。問題は、融資を締めるかどうかではなく、誰の融資をいつ、どのように制限するかである。
現在の総量管理が批判される最大の理由は、予測が難しいからである。銀行は上半期に金利を引き下げ、融資を増やすが、年間増加目標が近づくと突然上限を引き下げ、受付窓口を閉じる。一つの銀行が規制を行うと、需要が他の銀行に集中し、その銀行も後に続いてハードルを高くする。
すでに契約を締結した人に対する突然の規制は、単なる金融条件の変更ではない。予定していた融資が出なければ、契約金を失ったり、高金利の資金を急いで調達しなければならない。総量目標が重要であっても、国民が資金計画を立てられる程度に予測可能でなければならない。
実需と投機需要を適切に見極められないことも問題である。現金が豊富な人は融資上限が減っても家を購入できるが、資産が不足している無住宅者は融資が止まる瞬間に住宅購入が困難になる。融資規制が厳しくなるほど、現金持ちが生き残り、中産階級や若い世代が排除される逆説が生じる。
もちろん、無住宅の実需者という理由だけで希望するだけ融資するわけにはいかない。返済能力を超える借金は借り手にとっても危険であり、住宅価格が上昇する時期に融資を無制限に増やすと、価格上昇を刺激する可能性がある。
融資規制が支持を失うより根本的な理由は、政府が住宅価格を抑えられず、融資窓口から閉じる印象を与えるからである。住宅価格上昇の期待が生きている限り、上限を引き下げても需要は簡単に消えない。銀行の融資が止まると、第二金融圏や家族資金に移行する。結局、公式な融資だけが減り、現金動員能力に基づく格差はさらに広がる可能性がある。
融資は住宅価格を抑えるための手段の一つに過ぎない。供給には時間がかかり、税制改編は政治的負担が大きいという理由で、金融規制だけを繰り返してはならない。融資を止めたにもかかわらず住宅価格が上昇すれば、政策への不信感が高まるだけである。
結局、税制と金融規制を共に精緻に設計する必要がある。無住宅者の初めての住宅購入と多住宅者の追加購入を同じ基準で扱ってはならない。高額住宅や多住宅保有にはより大きな負担を課し、長期居住者や無住宅者には合理的な金融アプローチの機会を保障しなければならない。
取引税を過度に引き上げると、物件が動かなくなる。不動産を多く、高額に保有するほど、それに見合ったコストを負担するように保有税を設計する必要がある。
融資の総量管理も、年間目標だけを設定して下半期に急ブレーキをかける方式から脱却しなければならない。月別・四半期別の供給計画を立て、すでに契約を結んだ借り手には経過措置を設けるべきである。無住宅の実需者は別途管理し、高額住宅や多住宅者の追加融資はより厳しく制限することができる。
国民が融資規制に反発するのは、借金を無限に求めているからではない。政府は住宅価格安定に失敗し、銀行は上半期に融資を勧め、下半期には突然窓口を閉じるという不信が積み重なっているからである。
融資規制が支持を得るためには、公正で予測可能でなければならない。何よりも、供給と税制政策を通じて住宅価格を安定させる努力と共に進まなければならない。家計負債を無視してお金をもっと流通させようという主張も無責任だが、住宅価格を放置したまま融資だけを止める政策も長続きしない。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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