政府は京畿道華城の動タン区、用仁のキフン区、クリ市を投機過熱地域および調整対象地域に追加指定した。京畿道はこれらの地域を土地取引許可区域にも指定する。貸出・税制・申込規制に取引許可制が加わる、事実上の『3重規制』である。住宅価格の上昇が顕著だった地域であるため、規制自体は避けられなかった。しかし、規制は発表で終わりではない。その後の需要がどこに動くのかも管理する必要がある。
国土交通省は動タンとキフンについて、半導体業界の特需による住宅価格上昇期待感やGTX-Aの開通など交通インフラの改善が影響したと説明した。クリはソウルに隣接する駅周辺の需要が価格上昇を引き起こしたと見ている。投機過熱地域と調整対象地域の指定は7月1日から、土地取引許可区域の指定は7月5日から2027年末まで適用される。
規制地域に指定されると、住宅購入目的の住宅担保貸出限度が減少し、既に住宅を持つ者の住宅購入目的の貸出は事実上制限される。税制や申込・譲渡制限も強化される。土地取引許可区域では実居住目的でない取引が制限され、ギャップ投資需要を直接抑える効果がある。短期的な過熱を冷ますための強い処方である。
問題はタイミングである。今回の措置は先制的な対応というよりも事後的な対応に近い。韓国不動産院の6月第4週のデータによると、今年のアパート価格の累計上昇率は華城動タン区が11.38%、クリ市が7.87%、用仁キフン区が6.21%であった。同期間の京畿道全体の上昇率2.67%を大きく上回る。価格の急騰が確認された後に強い規制が導入されたのである。取引量の減少は見られるかもしれないが、先行の上昇分を戻せるかは別の問題である。
さらに警戒すべきは風船効果である。需要は規制によって消えるわけではない。参入のハードルが高くなると、価格負担が低く、規制が少ない隣接生活圏に移動する可能性がある。動タンに隣接する生活圏である病点では、5月に初めて不動産を購入した人が1か月で約5倍に増えたとの分析もある。病点だけの問題ではない。生活圏がつながり、価格のアクセスが高い非規制地域であれば、同様の動きが見られる可能性がある。
政府の対応も指定地域にとどまってはならない。動タン・キフン・クリの取引量だけでなく、隣接する非規制生活圏の初めての購入、貸出活用、外部からの購入、価格変動も合わせて観察する必要がある。風船効果が確認された後に再び規制地域を広げる方式では市場を先取りすることはできない。先行指標を設定し、早期に対応する体制が必要である。
政府は不法行為の取り締まりと市場モニタリングの強化を予告した。必要な措置である。しかし、取り締まりだけでは十分ではない。どの地域をなぜ指定したのか、どの基準で解除するのか、隣接地域の異常取引をどの基準で判断するのかが明確でなければならない。供給スケジュールに対する信頼も必要である。規制が強くても供給を信じられなければ、購入不安は他の地域で再燃する。
動タン・キフン・クリの『3重規制』は終わりではなく始まりである。適切な場所を遅れて指定し、需要が移動した場所を再度指定する方式では市場の信頼を得ることは難しい。土地取引許可区域の指定は強力な手段である。強力な手段であればあるほど、より精緻でなければならない。政府は規制地域内の取引の萎縮だけでなく、規制外に動く需要も責任を持って管理しなければならない。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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