政府が華城動タン区、龍仁キフン区、クリ市を規制地域として追加指定したことにより、市場では『後手規制』の論争が高まっている。住宅価格がすでに大幅に上昇した後に、貸出・税制・申請規制と土地取引許可区域の指定が一度に行われたためである。
30日、韓国不動産院の6月第4週のデータによると、動タン区のアパート価格は今年に入って11.38％上昇した。クリ市は7.87％で8％に迫り、龍仁キフン区も6.21％上昇した。同期間中、京畿全体の上昇率は2.67％であり、動タンは京畿平均の4倍以上、クリは3倍近い上昇率を記録した。国土交通省の月次統計でも、動タン区は2月の0.78％から5月には1.57％に上昇幅が拡大し、キフンとクリも強気を維持した。
このため、市場では規制の必要性は認めつつも、そのタイミングが遅れたとの反応が見られる。不動産専門家は「動タンなどは住宅価格が短期間で急騰していたが、政府が規制地域指定のタイミングを逃したのではないかという指摘がある」とし、「規制は追加の上昇を抑えることはできるが、前の上昇分を戻すには限界がある」と述べた。
国土交通省は市場の流れと指定要件を総合的に考慮したとの立場を示している。国土交通省の関係者は「定量的要件の中でも、申請競争率や認可供給状況などの選択要件も考慮した」とし、「5月の多住宅者の譲渡税の中課税施行などの問題があり、全体的な市場の流れをモニタリングした結果、今回の指定に至った」と説明した。
今回の指定により、動タン区、キフン区、クリ市は投機過熱地区と調整対象地域、土地取引許可区域の規制を同時に受けることになる。投機過熱地区と調整対象地域の指定効力は7月1日から、土地取引許可制は7月5日から2027年12月31日まで適用される。住宅購入目的の住宅担保貸出は無住宅者と処分条件付き1住宅者基準でLTV40％が適用され、既存住宅所有者は住宅購入目的の貸出が事実上制限される。多住宅者への税制中課税と申請・転売制限も続く。
土地取引許可制は投資需要を直接狙った措置である。一定規模以上の住宅を取引するには地方自治体の許可を受ける必要があり、実居住目的でない取引は制限される。賃貸を利用して住宅を購入するギャップ投資が難しくなるため、短期投資需要は大きく縮小する可能性が高い。
動タンとキフンは、サムスン電子華城・キフンキャンパス、龍仁半導体クラスター、GTX-Aの開通効果が重なり、実居住需要と投資需要が同時に流入している地域である。クリはソウル全域が規制地域に指定されている状況で、ソウルへのアクセス性と駅周辺開発の期待感が購入意欲を刺激した。
専門家は今回の規制が短期的に購入意欲を冷やす可能性が高いと見ている。朴元甲KB国民銀行首席不動産専門委員は「貸出規制のハードルが高くなり、取得税、保有税、譲渡税の負担が増えるため、購入意欲が鈍るだろう」とし、「土地取引許可制の除外プレミアムが作用して価格が膨らんでいる感があるため、購入に慎重になる必要がある」と述べた。
ただし、市場がすぐに安定するかは不透明である。施行前に最後の取引需要が現れる可能性があり、施行後には売主が価格を下げるのではなく、物件を引き上げる物件のロック現象が生じる可能性がある。陽知映新韓プレミアパスファインダー専門委員は「規制地域に指定された地域は、貸出規制の強化や税制・申請規制の影響で購入意欲が冷え込み、取引量が減少するなど短期的な市場冷却が避けられない可能性が高い」とし、「規制直後には購入者と売主の両方が様子見をし、価格上昇も鈍化する可能性が高い」と展望した。
規制が首都圏の上級地移動需要にも影響を与えるとの見通しも出ている。南赫宇ウリ銀行不動産研究院は「今回の規制により、当面は該当地域の購入意欲が減少するため、スウォン光教、成南分当、龍仁水枝、ソウル江東区などへの移動需要も減少するだろう」と予測している。
鍵となるのはバルーン効果である。特定地域を規制すると投資需要は減少するが、需要自体が消えるわけではなく、隣接する非規制地域や相対的に上昇が少ない地域に移動する可能性がある。ある業界関係者は「動タンとクリはすでに今年大幅に上昇した後に規制地域に含まれたため、事後処方の論争を避けることは難しい」とし、「土地取引許可制はギャップ投資を防ぐのに効果があるが、供給の信頼が同時に示されなければバルーン効果が繰り返される可能性がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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