ソウル特別市陽川区目黒新市街地アパート14の団地のうち、8つの団地が信託方式による再建築を進めている。再建築市場において信託方式が組合方式の代替として浮上する中、目黒は国内最大規模の信託方式再建築集積地と評価されている。
23日、整備業界によると、目黒新市街地の1・2・5・9・10・11・13・14団地は信託会社を事業施行者に指定した。ウリ資産信託が1団地、ハナ資産信託が2・5団地、韓国資産信託が9・11団地、韓国土地信託が10団地、代信資産信託が13団地、KB不動産信託が14団地の事業を担当している。一方、3・4・6・7・8・12団地は組合方式を維持している。
目黒で信託方式が拡大している背景には、事業推進のスピードに対する期待がある。信託方式は組合設立手続きなしに信託会社が事業施行者に指定され、許認可、施工会社選定、分譲、精算まで事業全般を総括できる。事業費調達や意思決定構造の面でも、組合方式より効率的であると評価されている。
信託方式への関心は、ソウル特別市江東区のドンチョン住民再建築工事の中断事態以降、さらに高まった。組合と施工会社間の工事費の対立により事業が長期間停止し、組合中心の事業構造が限界を示したため、第三者である信託会社が事業を管理する方式が代替として浮上したという。
ただし、目黒新市街地の信託方式の一般的な利点とされる初期事業費調達効果は、相対的に制限的であるとの分析もある。安全診断や整備計画の策定など、主要な初期手続きがすでにかなり進行しており、初期資金負担が減少したためである。目黒で信託方式が選択された理由は、単なる資金調達よりも事業管理やスピード、リスク分散にあると考えられる。
実際、目黒の一部団地では信託方式のスピード効果が現れている。目黒13団地は土地などの所有者の同意を確保した後、事業施行者指定公告まで約3週間を要した。目黒14団地を担当しているKB不動産信託は現在、統合審査を進めている。KB不動産信託の関係者は「統合審査を5月末に受け付け、現在関連部門と協議中である」とし、「年内に統合審査と施工会社の選定を完了することを目指して推進している」と述べた。
しかし、信託方式が常に組合方式よりも早いわけではない。目黒で事業進行速度が最も早いのは組合方式の6団地である。6団地は目黒再建築団地の中で最初に組合設立認可を受け、ソウル市の統合審査も先行して通過し、施工会社選定手続きに着手した。
組合方式を選択した団地では、信託方式の必要性が大きくないとの見方もある。ジソンジン目黒7団地組合長は、信託ではなく組合方式を選んだ理由について「目黒は事業性と分譲性が十分であるため、数百億ウォンに達する信託手数料を負担する理由が大きくないと判断した」と述べた。
施工会社も信託方式の利点と限界を同時に見ている。ある施工会社の関係者は「信託方式は意思決定構造が単純で、工事費の支払い安定性が高いという利点がある」としつつも、「設計変更や工事費協議の過程では信託会社を経由する必要があり、意思決定手続きが複雑になる可能性がある」と述べた。
結局、目黒再建築は信託方式が国内整備事業の新しい標準として定着できるかを測る試金石となる見込みである。14の団地のうち8つが信託方式を選択したため、今後の事業速度や手数料負担、意思決定の効率性、施工会社の交渉力などが成否を分ける重要な変数となると考えられる。
イ・テヒ韓国建設産業研究院博士は「これまで信託方式が目黒などの老朽団地再建築過程で積極的に宣伝されてきたが、まだ組合方式よりも優れた成果を示したとは評価できない」とし、「目黒再建築は信託会社の能力を検証する重要な試金石となるだろう」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
