ソウルの賃貸市場は再び入居者を圧迫している。韓国不動産院の週次統計によると、ソウルのアパートの賃貸価格は70週連続で上昇し、最近の上昇率は10年8ヶ月ぶりの高水準に達した。賃貸の不安は特定の人気地区の問題ではない。ソウル全域で入居者が探せる家が減少し、残った物件にはより多くの需要が集中している。
指標も同様の方向を示している。KB不動産のソウル賃貸需給指数は180を超えた。基準線である100を大きく上回っており、供給よりも需要が優位な状況である。強北地域の指数はソウル平均よりも高い。住宅価格の負担から購入を控え、賃貸に留まる需要は依然として存在するが、市場に出る物件は減少している。入居者にとって、賃貸価格と同様に移動可能な家があるかどうかが問題となる。
賃貸難の本質は価格よりも選択肢の縮小である。現在の賃貸難は需要の増加よりも供給の減少の性格が強い。家主は純粋な賃貸よりも月賃や半賃を好み、既存の入居者は高まった居住費のために容易に移動できない。既存の入居者が留まるほど、新たに出る賃貸物件はさらに減少する。賃貸需要が消えたのではなく、賃貸供給が減少しているのである。
月賃化は賃貸難を居住費の負担として広げる。新規賃貸契約で月賃の比率が高まるほど、賃貸を探す入居者はより狭い市場で競争しなければならない。保証金をさらに上げるか、月賃の負担を受け入れるか、望まない地域に追いやられる可能性も高まる。月賃への転換が進むほど、賃貸難は庶民や若者層の体感的な負担として広がる。
入居物件の不足は下半期の賃貸市場のもう一つの変数である。ソウルで入居物件が減少することは、売買市場よりも賃貸市場に先に衝撃を与える。新しいアパートの入居があれば、既存の入居者が移動し、その過程で賃貸物件も市場に出る。ここに整備事業の移住需要が重なると、特定地域の賃貸不安は周辺地域に広がる可能性がある。
賃貸ローンは管理しつつ、実需者を見極める方法であるべきである。賃貸ローンが賃貸価格を支える側面を無視することはできない。しかし、賃貸難が深刻化する中で、ローンを厳しく制限すれば、無住宅の入居者の負担が先に増大する。投機的・回避的なローンは防ぐべきだが、実居住の入居者の移動を妨げてはならない。金融規制は需給対策と共に進めるべきである。
政府と自治体は、すぐに活用できる物件を入居可能な状態に転換する必要がある。公共賃貸の空室、購入賃貸、賃貸物件を入居者が実際に入れる形で解放すべきである。整備事業の移住時期も地域ごとの賃貸状況に応じて分散させる必要がある。月賃の負担が増えた層には、税額控除や居住費支援をより細かく適用すべきである。対策の基準は発表された物件の数ではなく、入居者が実際に入れる家であるべきである。
中長期的には、実際の供給を前倒しする必要がある。許可の数ではなく、着工と入居で確認される物件が重要である。賃貸不安は売買市場にも波及する。賃貸が不安定であれば、入居者は購入に押し上げられ、売買価格の安定も難しくなる。賃貸難の解決策は需要を抑えるだけでは不十分である。入居者が実際に入れる家を増やし、実際の入居物件を前倒しする必要がある。賃貸市場を安定させられなければ、居住の安定も長続きしない。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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