未成年の貸主による賃貸保証金返還保証の加入規模は2年連続で400億ウォン台を維持しているが、保証事故の回収実績は低迷している。2024年と2025年の未成年貸主に関連する保証事故の回収率は2年連続で0%を記録した。未成年者名義の背後で実際の契約と資金運用を主導した法定代理人の履歴公開が進められているが、その実効性には疑問が残っている。
17日、業界によると、姜勝圭（カン・スンギュ）国民の力議員ら11人は、前日、未成年の貸主の法定代理人を常習債務不履行者公開対象に含める内容の住宅都市基金法一部改正法案を提出した。
改正案は、未成年者が貸主の場合、法定代理人の賃貸保証金返還保証加入状況と保証事故履歴、最近3年間の債務履行状況を借主に提供することを求めている。常習債務不履行者公開対象にも法定代理人を含め、未成年者名義を利用した繰り返しの保証事故を防ぐことを目的としている。
住宅都市保証公社（HUG）の資料によると、未成年の貸主による賃貸保証金返還保証の加入金額は2021年に395億ウォンから2022年に508億ウォン、2023年には513億ウォンに増加した。その後、2024年には425億ウォン、昨年は407億ウォンに減少したが、2年連続で400億ウォン台を維持している。
保証事故金額は2019年に3億ウォンから2024年には34億ウォンまで増加した。2025年には13億ウォンに減少したが、2019年と比較すると4倍以上の金額である。回収率は2021年には32%であったが、2024年と2025年には2年連続で0%であった。最近5年間の代位弁済額59億ウォンのうち、約45億ウォンが未回収の状態である。
問題は責任帰属構造である。現行法では、未成年の貸主の親など法定代理人は賃貸保証金返還保証加入時に連帯保証人として登録されない。保証事故が発生してもHUGが法定代理人に対して求償権を請求したり、財産を調査することが難しく、常習債務不履行者名簿公開対象からも外れている。
実際の被害例も存在する。2015年生まれの10歳の子どもは、ソウルの江南区、空港洞、陽川区、新月洞、銅雀区、上道洞の多世帯住宅を取得し、賃貸事業を行ったが、保証金13億5000万ウォンのうち9億ウォンを返還しなかった。全北地域では8歳の子どもが住宅7棟の賃貸保証金9億2100万ウォンのうち2億9600万ウォンを返還しなかった。
法定代理人の履歴公開は、借主が未成年の貸主と契約する際に保証事故履歴と債務履行状況を確認できるようにする仕組みである。保証加入自体を妨げずに、リスクのある物件を事前に避ける判断材料を提供する方式である。
ただし、情報公開だけで十分かという指摘もある。法定代理人の債務履歴が公開されても、借主がそれを適切に確認できなかったり、選択肢が制限されている場合、リスクのある物件を避けることが難しい可能性がある。公開対象や提供方法、通知手続きが具体的に設計されることで実効性が高まるという指摘がある。
一部では情報公開を超えて、親など法定代理人を連帯保証人にするべきだという意見も出ている。しかし、連帯保証を義務化すると、法定代理人の事前同意が必要となり、借主の保証加入自体が妨げられる副作用が生じる可能性がある。
HUGも法定代理人の責任強化の必要性には共感しているが、連帯保証の義務化には慎重な立場である。HUG関係者は「連帯保証とは異なり、情報公開方式は借主の保証加入を制約せず、未成年の貸主と契約する際に親の債務履歴を事前に確認できる」と述べ、「借主が問題のある物件を自ら避けることができる予防効果があるだろう」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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