ソウル不動産情報広場の実際の取引価格の資料によると、今月の江南区のアパートの平均取引金額は1年前の水準に近づいている。政府の規制にもかかわらず、江南の高価格市場の価格期待が復活していることを意味する。しばらく抑えられていた高価格取引が再び動き出す流れである。
昨年1年間、政府は貸出を厳しくし、規制地域を拡大し、多住宅所有者の税負担を増やしてきた。メッセージは明確であった。不動産に流れる資金を阻止し、投機需要を抑えるというものである。しかし、市場は長く抑えられなかった。住宅価格はなぜ政府の言葉に従わないのか。
不動産価格は政府の発表よりも実際の条件に先に反応する。税金は物件の流れを変え、貸出規制は需要の移動経路を変える。土地取引許可制度も取引を減少させる一方で、好まれる地域の希少性を高める可能性がある。問題は政府の意志ではなく、政策が実際にどのように機能するかである。
多住宅所有者の譲渡税の再開はその代表例である。再開前には節税目的の物件が出てくる可能性がある。しかし、期限が過ぎると売主は持ちこたえに入る。税負担が大きければ売るよりも保持を選ぶインセンティブが高まる。取引を阻止することと価格期待を下げることは異なる。物件が出てこなければ、規制は価格を抑えるのではなく、希少性を確認させる逆効果をもたらす。
賃貸市場の不安も売買市場を刺激する。賃貸価格が上昇し、物件が減少すれば、実需者は政府の安定の約束よりも次の契約の不確実性を先に計算する。「待てば下がる」という期待よりも「遅れる前に買わなければならない」という心理が強まる可能性がある。
より大きな変数は供給である。政府が供給拡大を語っても、需要者は発表文よりも着工と入居を重視する。許可の数ではなく、実際に工事が始まるのか、入居物件がいつ出るのかが重要である。供給のスケジュールが不確実であれば、規制は価格を抑える力よりも希少性を高める要因として受け取られる。
貸出規制は必要である。家計負債管理は政府の基本的な責務である。ただし、価格帯一つで市場を切り分け、実需と投資需要を十分に区別できなければ、規制は迂回路と歪みを生む。無住宅の実需者の住居のはしごは保護しつつ、投資性需要と不正貸出は遮断しなければならない。
住宅価格は政府の意志よりも市場の条件に先に反応する。税金が物件を閉じ込め、賃貸が不安定で、供給を信じられなければ、価格期待は再び復活する。政府がすべきことは、言葉を強くすることではない。実需者を保護し、投機需要を遮断し、供給計画は着工と入居で確認しなければならない。住宅価格を動かすのはスローガンではなく、市場が信じられる政策である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
