政府は1兆円規模のPF開発アンカリッツを本格的に稼働させる。これは、不動産プロジェクトファイナンス（PF）市場の縮小により、初期資金調達に苦しむ優良開発プロジェクトに公的資金を先行投入し、民間投資を誘導する構想である。
国土交通省は18日から、総額1兆円規模のPFマッチング開発アンカリッツ投資事業の公募を開始すると17日に発表した。
PF開発アンカリッツは、公的資金をマッチング資金として投入し、民間投資を引き出す構造である。最近の不動産PF市場の緊縮により、事業性のある開発プロジェクトも初期資金調達に苦しむ中で、公的機関が先に投資者として参加し、事業推進を支援する方式である。
今回のリートは、公的資金2000億円と民間投資約3200億円、住宅都市保証公社（HUG）保証付き社債借入などを通じて、総額1兆円規模で構成された。昨年11月には韓国土地信託とコラムコ資産信託が資産管理会社（AMC）に選定され、同年12月にはリートの設立が行われた。5月にはHUGの社債保証商品が新設され、開発アンカリッツ設立の申請が受理され、投資対象事業の選定手続きに入った。
開発アンカリッツは、総じて5年間運営される。土地購入段階のブリッジローン事業に1年6ヶ月間投資し、その後回収された資金を再投資する方式で進められる。事業ごとの投資規模は、土地購入費の50%以内、最大1000億円である。
投資金利は、各事業のリスク度や市場状況を考慮し、事業者とAMC間の協定で決定される。ただし、先順位投資基準の社債AAA等級3年物金利に250〜300bp（1bp=0.01%p）を加えた水準で、実勢よりも低い金利で供給される予定である。
投資誘致を希望する事業者は、18日からコラムコ資産信託と韓国土地信託のウェブサイトを通じて随時公募を申し込むことができる。受け付けられた事業は、事業の安定性や公共性などを総合的に検討した後、投資対象かどうかが決定される。選定過程にはLHが参加する投資審査委員会の手続きが含まれる。
投資対象事業は、土地価格と開発計画の適正性、土地確保率、許認可可能性、自己資本比率などを中心に評価される。特に土地権原確保100%、土地費用に対する自己資本比率20%以上などが安定性の主要基準として示された。政府や地方自治体主導の公募事業、AIデータセンターなど産業波及効果の大きい事業、住宅安定に寄与する事業などは優遇対象に含まれる。
国土交通省は、今回のリートが資金調達問題で停滞していた開発事業を再稼働させる助けになると見込んでいる。特に首都圏の住宅供給事業や地域の重要開発事業に流動性を供給し、住宅供給の促進と地域経済の活性化効果を期待している。
金英国国土交通省住宅土地室長は、「今回の開発アンカリッツの発行は、資金調達に苦しむ優良開発事業、特に首都圏の住宅供給事業および地域重点事業に新たな活力を与える契機となるだろう」と述べた。
一方、業界では高金利とPFリスク管理の強化により、民間開発事業の資金調達のハードルが高くなっているため、今回の開発アンカリッツが事業性はあるが初期流動性確保に苦しむ事業の正常化の試金石となると見ている。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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