ソウル郊外を中心に住宅価格の上昇が収まらない中、金融当局は事実上全国を対象とした規制カードを取り出す。ソウル・首都圏などの規制地域における非居住者の1住宅に対する賃貸住宅ローンの制限と、これまで一時的に運用されていた非首都圏の住宅担保貸出における3段階ストレス総負債元利返済比率（DSR）の猶予が来月公式に終了すれば、貸出のハードルが一段と高くなる見込みである。
16日、不動産業界と金融界によると、今年に入って5月までのソウル・成北区のアパート価格の累積上昇率は7.02%、江西区は6.65%、冠岳区は6.09%を記録した。江南地域に続き、相対的に価格負担が少なかった地域に購入意欲が広がり、ソウル全域の住宅価格上昇圧力が続いている様子である。
このような雰囲気は金融市場にも影響を及ぼしている。金融当局は株式市場の好調に伴う信用貸出の増加を注視しつつ、不動産市場と直結する住宅ローン管理に神経を尖らせている。直ちに多住宅保有者の譲渡所得税の中間猶予終了などにより市場に出回った物件が消化される過程で、住宅ローンが再び拡大する可能性がある。
市場では一段と高まる規制の強度に注目している。金融当局は来月、規制地域のアパートを保有する非居住者の1住宅に対する賃貸住宅ローンを制限する規制を発表する見込みである。
3月末時点での1住宅保有者の銀行による賃貸住宅ローンは総額13兆2000億ウォン、8万9000件であり、これらが集中してターゲットになるとの観測が出ている。首都圏だけでもソウル3兆2000億ウォン（2万件）、仁川1兆ウォン（7000件）、京畿5兆ウォン（3万3000件）と少なくない。規制の程度に対する非居住者の1住宅保有者の関心が高まる中、誤った内容が含まれた貸出規制の内容と対応策がいわゆる『チラシ』形式で市場に流布されることもあった。
現在の賃貸住宅ローン規制の方法としては、公的保証機関の保証比率を引き下げるか禁止する案などが挙げられている。銀行の審査が強化されれば、貸出審査も厳しくなり、最悪の場合、実質的に銀行から賃貸住宅ローンを受けることが難しくなる。
すでに賃貸住宅ローンを受けた非居住者の1住宅保有者も投機と分類されれば、既存の貸出の満期延長を許可しない案も言及されている。一部ではDSRの算定時に賃貸住宅ローンの元金の一部を反映する規制が出る可能性があるとの観測もあったが、これは検討対象から除外されたと伝えられている。
また、非首都圏の住宅担保貸出に一時適用されていた3段階ストレスDSRの猶予措置が予定通り終了し、全国的に貸出規制を強化する方向に重みが置かれている。3段階ストレスDSRは、借主ごとに1.5〜3.0%のストレス金利を適用することが核心である。地方の不動産市場の低迷などを考慮し、現在は2段階レベルの0.75%のストレス金利が適用されている。
市場では、貸出規制政策の一貫性と家計負債管理の強化のため、予定通り来月猶予を終了する案が有力であると見ている。非首都圏は高額借主と高額住宅の割合が相対的に少ないため、新規貸出や銀行営業に与える影響も限定的であると予想されている。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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