李在明大統領の就任1周年記者会見での不動産に関する発言が市場の関心を集めている。
李大統領は「住宅価格の上昇圧力をある程度抑えられたと思う。ソウルは常に不動産政策が批判される場所であり、悪影響よりも良い影響があったと考えている」と述べた。また、賃貸難については「正常化の過程で賃貸ローンを多く提供したことが不動産価格上昇の原因だ」とし、賃貸ローンに対する批判的な見解を示した。税制に関しても「我が国の保有税は低い。税金だけで市場を抑えるのではなく、税制、金融、供給をまとめて一度に発表するつもりであり、税制は7月にならないと可能ではないと思う」と明らかにした。
要約すると、現政府はこれまでうまくやってきたとし、既存の規制政策の方針を維持する意向を示した。地方選挙の結果を受けて不動産政策の緩和が期待される中、税制強化の可能性を残し、金融規制を維持しつつ供給政策を並行して進める方針のようである。
しかし、市場がこれをどのように受け止めるかは別の問題である。政府は住宅価格上昇圧力を抑制したと評価しているが、実際の市場の雰囲気は異なる。ソウルのアパート価格は就任以来、着実に上昇を続け、主要地域を中心に新高値取引が続いている。特に江南地域だけでなく、麻浦・城東・銅雀・広津などいわゆる準江南地域や漢江ベルトまで上昇傾向が広がっている。
李大統領就任後1年のソウルアパートの累積上昇率は14.73%に達した。ノムヒョン政権の11.68%、文在寅政権の9.41%に次ぐものである。金利は高いが、入居物件不足と賃貸不安を考慮すると、残りの4年がさらに心配である。
今回のソウル市長選挙でも不動産は重要な要因であった。漢江ベルトを中心に現れた有権者の心情の変化には、税負担と資産価値問題に対する敏感さが作用したとの分析がある。同時に、賃貸市場の不安は2030世代の住居不安を刺激し、政治的な要因として浮上した。
賃貸価格の上昇を超え、賃貸物件が消失する最悪の賃貸難を正常化と定義し、賃貸ローンをさらに規制するという瞬間、庶民の住居安定という不動産政策の目標は消え、江南の住宅価格だけを抑えようとする意地だけが残った。
税制論争も同様である。大統領は我が国の保有税水準が低いと述べたが、どの基準を適用するかによって評価は変わる。国際比較では保有税の比率が低く見えるかもしれないが、ソウルの主要地域の住宅保有者が実感する総合不動産税と財産税の負担は相当なものであるという反論も存在する。
実際、取引税と保有税を合わせた全体の不動産税比率は2.67%であり、イギリスの3.43%、カナダの3.02%に次いで我が国が3位であり、アメリカや日本よりも高く、OECD平均1.27%の2倍以上である。
統計はこのように、自分が見たいものや有利なものだけを持ち出すと一般化の誤りに陥りやすい。住宅価格をうまく抑え、賃貸難が正常化の過程であるという言葉に、首都圏の住民は同意しにくいだろう。
庶民の住居安定ではなく、株式市場の資金が不動産に流入するのを防ぎ、不動産資金を移動させて株式市場をさらに活性化させたいという思惑から、不動産との戦争をしているようである。供給は一生懸命行ってもすぐには出てこず、ローンはすでに厳しくなっている。
結局、今後市場が注目するのは、政府が実際にどのようなカードを切るのかである。現在議論されている政策手段は、総合不動産税の強化、非居住1住宅者の長期保有特別控除の縮小、追加のローン規制などである。しかし、金融規制はすでにかなりの程度で実施されており、多住宅所有者の譲渡税の中間税率も復活した状況である。供給拡大も短期間で効果を上げるのは難しいため、政策手段は思ったよりも制限されているとの評価が少なくない。
川を渡った向こうの江南の住宅価格が上昇したからといって、民心が離れたり支持率が下がったりするわけではない。賃貸と月賃の物件が減り、価格が上昇して自分の前庭に火がついたときに、本当の問題が発生することを忘れてはならない。
無住宅の賃借人は依然として賃貸ローンが必要だと言う。一方、政府は賃貸ローンが市場の歪みの原因だと見ている。このギャップをどのように狭めるかが、今後の不動産政策の最も重要な課題になると考えられる。
結局、市場が知りたいのは住宅価格をどれだけ抑えられるかではなく、誰のための政策なのかという問いである。政府が言う市場の安定と国民が実感する住居の安定が異なる方向に向かうなら、不動産政策を巡る論争は今後も続くしかない。果たして政府は誰のための鐘を鳴らしているのだろうか？
* この記事はAIによって翻訳されました。
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