14日、金融監督院がイ・インヨン民主党議員室に提出した資料によれば、3月末時点での1住宅者の銀行による賃貸住宅ローン残高は13兆2000億ウォン、件数は8万9000件である。このうち、ソウルや果川・龍仁などの規制地域アパート保有者の残高は4兆9000億ウォンと集計された。これにより、当局が賃貸住宅ローン規制の対象として注目している資金は5兆ウォンに迫ることになる。
金融当局は来月、これらを主要対象とした賃貸住宅ローン規制を発表する見込みである。核心手段としては、住宅都市保証公社、韓国住宅金融公社、SGIソウル保証などの保証機関の保証比率の縮小が挙げられている。保証比率が低下すれば、保証機関が補填する範囲が縮小し、銀行が負うリスクが増大する。この結果、銀行が貸出審査基準を強化し、借り手ごとの金利条件も異なる可能性がある。
既存の借り手に対して満期延長を制限する方策も検討されている。投機性と分類された借り手に対しては、新規貸出だけでなく、既存貸出の延長段階でも制限を設ける意図である。ただし、総負債元利返済比率（DSR）の算定に賃貸住宅ローンの元本の一部を反映する方策は、賃貸住宅ローンの構造的特性を考慮し、今回の規制から除外される見込みである。
問題は、保証縮小の議論と同時に銀行の調達金利も急速に上昇している点である。保証比率が低下すれば、銀行の貸出リスクが増大するが、資金調達コストが上昇すれば、借り手に転嫁される金利圧力はさらに強まる可能性がある。銀行債5年物金利は11日に年4.473%を記録し、2023年11月以来の最高値を示した。
当局は職場・教育などの実需で保有住宅と異なる地域に居住する借り手が規制網にかからないよう、投機性判別基準を整備している。非居住1住宅者の中には、勤務先の移動や子どもの教育などのやむを得ない理由で賃貸住宅ローンを利用するケースもあるためである。
金融業界関係者は「投機性判別基準が整備されても、保証縮小と金利上昇が同時に作用する構造では、賃貸住宅ローン借り手の利子負担が拡大することは避けられない」と説明している。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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