不動産市場は難解である。マイホームの取得も難しい。政府が打ち出す政策も同様に難しい。『難しい不動産』を見つめることから始まる。
面積だけを見れば、ソウルと同等の地方のある地域が存在する。いつからか人口は減少し、5万人台すら危うい状況である。65歳以上の高齢者はすでに40%を超え、若者は10%にも満たない。行政区画はそのままだが、内部を構成する人々は急速に高齢化し、減少している。
この地域の課題は、もはや開発ではない。人である。観光コンテンツを作り、関係人口と生活人口を増やそうと、会議のたびに知恵を絞っている。空き家を修繕しセカンドハウスとして利用しようという提案も欠かせない。若者が多く利用するSNSには、一ヶ月の滞在、ワーケーション、移住支援の宣伝が次々と投稿されている。
しかし、成果は遅々として進まない。美しい風景や人情に惹かれ、関心を持つ人々は最後にこう尋ねる。「とても気に入ったのですが、ここに家を持つとソウルの家は持てないですよね。」
この質問に対し、地方自治体の担当者が出せる答えは多くない。それが完全に間違っているわけではないからである。
『実居住』という言葉から揺らぎ始めるべきである
大統領は就任1周年の記者会見でこう述べた。「居住するために居住用の住宅を持つことは保護されるべきである。負担が大きくなりすぎてはいけない。しかし、それがほぼ贅沢品化しているのであれば、西洋の先進国が行っているような保有負担を持たせるのが適切である。また、複数の住宅を持つことは問題ではない。持てなくさせることはない。」
この発言の核心は、何軒持っているかではない。居住目的で使われる家なのか、居住とは無関係に資産増加の手段として保有されている家なのかを問うものである。方向性は正しい。しかし、この基準は重要な質問を残す。実居住とは何か。
韓国の不動産政策において、実居住は長い間道徳的な言葉のように使われてきた。実居住1住宅者は保護されるべき人であり、多住宅者は疑われるべき人という構図が固まった。しかし、現実の居住はそれほど単純ではない。
住民登録を移せば実居住なのか。週末ごとに地方に行けば実居住ではないのか。親を介護するために地方に小さな家を持つことは投資なのか。退職後に半分はソウル、半分は地方で過ごす生活は居住なのか、保有なのか。一ヶ月の滞在は生活人口政策であり、同じ地域に家を購入すれば多住宅規制の対象になる理由は何か。
政策は複雑な生活を『住宅数』という数字で切り分けた。行政には便利な基準である。しかし、現実を説明するにはあまりにも粗い。家は数字である前に空間である。誰かにとっては投資対象であり、誰かにとっては親のそばにいるための場所であり、誰かにとっては退職後の第二の生活圏である。
一軒という数字がすべてを説明するわけではない
住宅数を基準とした税制は、しばらくの間強力なメッセージを発信していた。多住宅は抑制し、1住宅は保護するというメッセージである。問題は、その結果が常に政策の意図通りに現れなかった点である。
取得、保有、譲渡の各段階で住宅数を中心に不利益が付くと、合理的な個人は分散よりも集中を選ぶ。地方の中小都市に小さな家を分け合うよりも、首都圏の核心地に一軒に資産を集中させる方が、税引き後の安全性が高まる。いわゆる『賢い一軒』は実居住の模範解答というより、税制が許可した最も安全な集中に近かった。核心地の物件は動かず、民間賃貸は離脱し、地方の小型住宅で老後を設計しようとした中産階級の道も狭まった。
多住宅という言葉もあまりにも多くのことを覆い隠している。短期的な利益を狙ったギャップ投資、長期賃貸事業、親の介護用の地方住宅、退職後のセカンドハウス、人口減少地域の空き家購入がすべて同じ言葉の中に含まれる。投機と定住、投資と居住が一つのバスケットに詰め込まれている。政策はその違いを問うのではなく、数字だけを数える方を選んだ。
もちろん、住宅数基準が完全に無意味だというわけではない。投機需要をフィルターするために住宅数は最も簡単で迅速な基準であった。しかし、簡単な基準が常に良い基準であるわけではない。地方消滅と高齢化、親の介護、二重拠点生活が現実となった今、一軒か二軒かだけでは居住と投機を十分に区別できない。
税制の隙間はいつでも投機需要の通路となった。首都圏の資金が地方の低価格住宅を買い占め、地域住民の住宅費を押し上げる可能性も警戒しなければならない。したがって、必要なのは全面的な解除ではなく、より精緻な区分である。この前提のもとで議論を始めるべきである。
地方は人を呼び寄せるが、税制は住宅数を重視する
行政安全部は89の人口減少地域と18の関心地域を指定し、生活人口・関係人口の確保を国家の課題とした。地域ごとに一ヶ月の滞在、ワーケーション、移住支援、空き家リフォームを掲げている。少しでも長く滞在する人を探すために懸命に努力している。
数字はすでに警告音を発している。竣工後の未分譲は2021年末に7000戸前後から2025年末には2万8641戸に膨れ上がった。このうち地方が2万4398戸で約85%を占める。地方各地には売れない新築が積み上がっているが、需要は簡単には動かない。単に魅力がないからだけではない。購入すれば疑われ、税制上不利になる可能性があるという構造が需要を押し出す側面もある。
人が滞在するには空間が必要である。宿泊施設だけでは関係人口が定住に繋がることは難しい。繰り返し訪れ、地域で消費し、隣人と関係を築くためには拠点が必要である。その拠点が最終的には住宅である場合が多い。
政府もこの矛盾を知らないわけではない。2026年の経済成長戦略には、人口減少地域の住宅取得時に譲渡税と総合不動産税の算定から住宅数を除外する方策が盛り込まれている。方向性は正しい。しかし、まだ半端である。地方に家を持とうとする人の最初の質問は異なる。「今買ってもいいのか」、「この家のせいで私が多住宅者になるのか」、「後でソウルの家を売ったり移動したりする際に不利になるのか。」制度がこの質問に明確に答えられなければ、需要は動かない。
実居住の判断基準も依然として空白である。年間何日滞在すれば居住と見なされるのか、親の介護や退職後の二重拠点生活はどう評価されるのか、長期賃貸と短期投機需要はどう区別されるのかが明確ではない。税金計算で住宅数を一部除外することと、地方の拠点住宅を新しい居住形態として認めることは別の問題である。
「何軒か」より「どう使うか」を問うべきである
さらに考慮すべきは住宅数そのものではなく、その家の目的と使用方法である。地域を見なければならず、価格を見なければならず、実際の滞在状況を見なければならず、保有期間と賃貸活用方法を見なければならない。人口減少地域の一定価格以下の住宅に実際に滞在したり長期賃貸で活用したりする場合まで一律に多住宅の枠組みに結びつけるのは設計の怠慢である。
1住宅であっても非居住であれば問題である。逆に2住宅であっても実際に滞在し、地域に消費と関係を生む家であれば、別の名前が必要である。
実居住2住宅という言葉はまだ馴染みがない。しかし、地方消滅と高齢化、親の介護、二重拠点生活の時代を考えると、もはや奇妙な言葉ではない。生活はすでに一つの場所に留まるものではない。税制だけが依然として一軒という数字に囚われている。
その地域の役所の担当者に戻ってみよう。風景と人情に惹かれた人が最後に投げかけた質問。「ここに家を持つとソウルの家は持てないですよね。」
この質問に答えるには、税制の通知を一行修正するだけでは不十分である。実居住が何であるかを再定義する必要がある。何軒持っているかではなく、その家で何をするのかを問うべきである。非居住の1住宅を問題視する政府であれば、今や実居住2住宅という言葉の前でも答えなければならない。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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