ソウルで30代以下のアパート購入比率が高い自治区と集合住宅取引の貸出指数上位地域がかなり重なっていることが明らかになった。中低価格の郊外地域を中心に政策金融と住宅担保貸出を活用した実居住目的の借入購入が集中し、若い世代の借金負担も地域ごとに明確に分かれている。
11日、大法院の登記情報広場の集合住宅貸出指数によると、5月のソウル平均は49.01であった。貸出指数は集合住宅取引時に設定された根抵当額を売買金額で割った比率であり、数値が高いほど家値に対する借入依存度が高いことを意味する。貸出指数の上位は金川区63.02、ノウォン区56.57、ドボン区55.57であった。一方、江南区などは30台でソウル平均を大きく下回った。高価格住宅が集中する江南圏は貸出依存度が低く、中低価格の郊外は家値に対する借入比率が高い構造である。高い家を買う側はあまり借りず、相対的に安い家を買う側はより多く借りるという逆説的な構造が現れている。
貸出指数だけを見ると、金川区がソウルで最も高かった。金川区はソウルでアパート価格が最も低い部類に入る。不動産情報アプリ「ジプム」によると、2025年基準で金川区のアパートの3.3㎡当たり価格は3144万ウォンで、ソウル平均5400万ウォンに対して60%を下回った。家値自体が低いため、同じ貸出限度でも売買価格に占める比率が大きく、政策貸出を活用できる需要者の借入依存度も高くなる構造である。
一方、30代以下の購入比率と取引量を合わせて見ると、ノウォン区の動向が最も顕著であった。ノウォン区の4月の30代以下アパート購入比率は56.4%でソウルの最上位であり、貸出指数も56.57でソウル平均を7.5ポイント上回った。4月の取引量は920件で、ソウル25区の平均290件を3倍以上上回った。中低価格の郊外で30代以下が貸出を利用して家を買う動向が最も明確に現れた地域といえる。
貸出規制が強化される中、ソウルのアパート市場は価格帯ごとに参入可能性が分かれている。15億ウォン以下の住宅は住宅担保貸出限度6億ウォンが維持されるが、15億ウォン超の住宅からは限度が減少する。さらに、初めての住宅購入者や新婚夫婦などの政策貸出条件を満たせば、一般の住宅担保貸出よりも有利な限度を活用できる。貸出を利用しなければならない30代以下の実需者にとっては、15億ウォン以下の中低価格住宅が多い郊外地域が主要な参入区間となった。
ペク・セロム 不動産R114リサーチラボ責任研究員は「15億ウォン以下の区間は6億ウォンまで貸出が可能なため、2030世代の主要な参入通路となった」と述べ、「賃貸の上昇が蓄積される中、賃貸に住んでいた需要者が15億ウォン以下の売買に転換する傾向が強まっており、実取引価格でも江南・中浪など中低価格地域に集中している」と語った。
貸出を通じた攻撃的な購入の背景には、ソウル全体に広がる賃貸難と郊外の中低価格地域の家値上昇が絡み合ったFOMO（上昇市場での取り残される恐怖）心理がある。韓国不動産院によると、ソウルのアパートの賃貸価格は6月第一週基準で週0.29%上昇し、2015年11月以来の最高の上昇率を記録した。年初以来の累積上昇率は3.77%で、昨年同時期の0.65%に対して約6倍に達する。
賃貸価格が急騰し、物件も減少する中、「むしろ買った方が良い」という心理が30代以下の購入を押し上げたとの分析がある。ソウルのアパート価格も昨年年間8.98%上昇し、韓国不動産院が関連統計を集計し始めた2013年以来の最高の上昇率を記録した。賃貸価格と売買価格が同時に上昇する状況で、貸出限度が機能する価格帯の住宅に実需が集中した。
ヤン・ジヨン 新韓銀行プレミアパスファインダー専門委員は「賃貸住宅探しも難しく、供給もないため、賃貸から売買に転換した需要がかなり多かった」と述べ、「中低価格アパートは6億ウォンまで貸出を受けられる上、半導体業界など高所得の2030世代と株式収益を得た需要が貸出と結びついて購入に乗り出したと考えられる」と語った。続けて「規制や金融政策に変化が生じるまで、賃貸物件不足に伴う売買転換需要は継続的に現れるだろう」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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