ソウルのアパート市場において、30代以下の購入比率が初めて半分に迫った。超低金利時代の2020年10月の43.6%を4.4ポイント上回る過去最高値である。住宅担保貸出の上限が制限され、ギャップ投資が遮断される厳しい規制環境の中での数値であるため、より異例である。規制が多住宅所有者や投資需要を抑える一方で、初めての購入者などの例外的な上限を活用できる30代以下の実需層の存在感が逆に増しているという分析がある。
11日、韓国不動産院の『購入者年齢別アパート売買取引状況』を分析した結果、今年4月のソウルアパート売買において20代以下と30代が占める比率は48.0%と集計された。10・15対策の影響で1月には34.8%まで落ち込んだが、2月41.9%、3月46.1%と3ヶ月連続で上昇し、集計以来の最高値を更新した。特に30代の購入比率は45.8%に達し、全体の購入者の中で半分に迫った。
大法院の登記情報広場によると、今年1〜5月のソウル集合住宅における初めての購入者の比率も45.6%で、2010年の関連統計公表以来の過去最大を記録した。この中で30代の比率は56.1%で、初めて半分を超えた。
数値だけを見ると過去の高値と似ているように見えるが、背景は全く異なる。2020年10月の43.6%は基準金利0.5%で信用貸出を利用できる流動性の高い状況から生まれた。一方、今年4月は住宅担保貸出の加重平均金利が4%台にとどまり、ストレス総負債元利返済比率（DSR）3段階、ギャップ投資遮断、土地取引許可区域の実居住義務などが重なった環境である。家を購入しにくい環境はさらに強化されたが、30代以下の市場参入比率は逆に高まった。
絶対取引量でも流れは明確であった。30代以下のソウルアパート購入件数は1月2069件から4月3609件に74%増加した。これは10・15対策直前に需要が集中した昨年10月の4366件に次ぐ規模である。同期間に40代は33%、50代以上は約20%増加したが、30代以下の増加速度が最も早かった。
資金調達の方法も変わった。過去の「英クリ」では信用貸出やマイナス口座を利用していたが、最近では株式やコインなどの金融資産を処分して自己資本を準備し、初めての貸出上限を活用する流れが見られる。貸出規制が強化される中で、一般購入者の参入のハードルは高くなったが、初めての購入者など政策金融の例外を活用できる無住宅の30代以下の実需者には相対的に参入の道が残されていた。
さらに、多住宅所有者の譲渡税の中間税率の適用が終了する前に一部の物件が市場に出たことも、30代以下の実需者の参入を刺激した要因とされる。規制によって投資需要は減少したが、実居住需要がそれを受け止め、若年層の購入比率がさらに高まったという分析がある。
南ヒョクウ みずほ銀行不動産研究所は「貸出条件が以前よりもはるかに厳しい状況であるにもかかわらず、20・30代の住宅担保貸出が増加していることは、購入需要が依然として強いことを意味する」とし、「すでに主要地域に資産を保有している50代以上は追加購入のインセンティブが相対的に少ないため、貸出の流れが分かれている」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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