第1期新都市の再整備事業は進展しているが、現場の雰囲気は期待ほど軽やかではない。政府が分譲・イルサンなどの先導地区の後続手続きを加速させる中、再開発への期待感は高まっているが、住民の間では住宅価格の上昇期待よりも移転や追加負担金の負担を懸念する声が大きい。
10日、整備業界によると、最近国土交通省は第1期新都市の先導地区15か所のうち8か所を特別整備区域に指定した。対象地は、成南分譲のヤンジマウル・セッピョルマウル・シボムダンチ・ヒョンデウソン・モクリョンマウル、安養平村のクムマウルクムホ・クムマウルウソン、軍浦のサンボンジャイペクハプ・ハンヤンペクドなどである。
政府と自治体は、老朽計画都市特別法を基に整備計画の策定や許認可手続きの短縮など、第1期新都市事業のスピードアップに重点を置いている。これに先立ち、整備事業区域の指定量の上限も従来の2万6000戸から最大7万戸に拡大した。地域別では、イルサン2万4800戸、中東2万2200戸、分譲1万2000戸、平村7200戸、サンボン3400戸が提案された。
市場では、まず再開発への期待感が高まっている。老朽団地が新しいアパートに生まれ変わり、容積率の引き上げ、安全診断の緩和、統合審査などの制度的支援が続けば、資産価値が高まるとの期待がある。しかし、先導地区の選定と特別整備区域の指定が直ちに再開発の確定を意味するわけではない。特別整備計画の策定、事業施行者の指定、施工会社の選定、事業施行計画の認可、管理処分の認可、移転・撤去・着工など、越えなければならない手続きは少なくない。
最大の変数は移転である。第1期新都市は30万戸に迫る大規模計画都市である。特定の時期に再開発の移転需要が集中すると、近隣の賃貸市場や賃貸借市場が揺らぐ可能性がある。分譲や平村など一部地域は学区や生活圏の需要が強く、住民が既存の生活圏内で移転しようとする傾向も大きい。近隣の賃貸住宅や新規供給の余力が事業の成否を左右する可能性があるとの指摘がある。
追加負担金も対立要因である。最近、工事費や金融費用が上昇した状況で、再開発の事業性は過去よりも低下した。同じ第1期新都市でも、既存の容積率、立地、団地規模、一般分譲価格によって組合員の負担は大きく異なる可能性がある。特に高齢者の割合が高い団地では数億円の追加負担金が提示される場合、住民の同意率を確保するのが容易ではないかもしれない。
一定の変数も残っている。政府は当初2027年着工、2030年入居を目標としていたが、区域ごとの住民の同意や事業性、自治体の許認可状況によって実際の推進速度は変わらざるを得ない。先導地区に選定された団地内でも、統合整備方式や負担金の算定、移転時期などを巡って住民間の意見の相違が大きくなる可能性があるとの懸念もある。
業界関係者は「第1期新都市の再開発は先導地区指定だけで終わる事業ではなく、数十万戸の住宅移動と費用負担を共に解決しなければならない事業である」と述べ、「住宅価格の上昇期待感だけを前面に出すと、推進過程で住民間の対立が大きくなる可能性があるため、具体的な移転対策と負担可能な負担金構造をまず提示すべきである」と指摘した。
ある第1期新都市の住民は「分譲では追加負担金が最大7億ウォンまで言及されているが、これを負担できる世帯がどれだけいるだろうか」と述べ、「すぐに着工に入るとしても、移転対策が明確でないため心配である」と語った。
一方、事業の遅延を懸念する声もある。チェ・ウシク分譲再開発連合会会長は「移転需要を先制的に管理する必要性もあるが、民間の領域であるため、移転対策を理由に再開発の足を引っ張ってはいけない」と指摘した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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