ソウルのアパート賃貸市場は急速に供給不足に直面している。市場に出る賃貸物件は減少する一方で、需要はなかなか減らず、需給の不均衡が深刻化している。相対的に価格負担が低かった北部地域の一部では『賃貸危機』に近い圧力が見られる。
9日、KB不動産によると、ソウルの月間賃貸需給指数は182.67を記録した。賃貸需給指数が基準線である100を超えると、供給より需要が多いことを意味し、通常180を超えると賃貸難が本格化したと解釈される。
北部地域の状況はさらに深刻である。北部地域の賃貸需給指数は先月187.78を記録し、2020年以来の最高値を示した。ソウルの平均を上回る水準であり、賃貸物件の不足が一部の人気エリアを超えて北部地域全体に広がっていることを意味する。
北部地域は、売買価格の負担が大きい中で、無住宅者が購入を控え賃貸に留まる需要が安定している地域である。既存の入居者も高まった居住費の負担から容易に移動できず、新規賃貸物件は減少し、残っている物件には需要が集中する構造が形成されている。
需給の不均衡はすぐに価格上昇につながっている。KB不動産によると、北部区のアパート賃貸価格は1.86%上昇し、成北区（1.36%）、ノウォン区（1.35%）、ドボン区（1.33%）なども上昇傾向を示している。特定の団地に限らず、北部地域全体で賃貸価格上昇の圧力が高まっている。
絶対的な賃貸物件も減少している。不動産ビッグデータ企業アシルによると、同日現在、ソウルのアパート賃貸物件は1万8574件で、1年前の2万5240件より26%以上減少した。賃貸を求める需要は維持されているが、市場に出る物件が減少しているため、賃貸難の実感はさらに大きくなっている。
賃貸物件の減少の背景には、新規入居物件の減少と月賃貸への転換が影響している。アパートの入居物件が減少すると、新たに市場に出る賃貸物件も減少し、既存の住宅市場でも賃貸物件の回転が鈍化する。
月賃貸への転換も賃貸供給を減少させる重要な要因である。国土交通省の統計によると、今年1月から5月までのソウルのアパート新規賃貸契約のうち、月賃貸が占める割合は54.2%で、昨年同時期の45.9%より8ポイント以上高くなった。家主が賃貸よりも月賃貸や半月賃貸を好むため、純粋な賃貸物件が減少する流れも強まっている。
契約更新の増加も新規賃貸物件不足を助長している。既存の入居者が居住費の負担を懸念して契約を更新すると、市場に出る物件はさらに減少する。賃貸物件の減少、月賃貸への転換、契約更新の増加が相まって、ソウルの賃貸市場に供給不足が構造化しているとの分析が出ている。
問題は、賃貸不足の現象が短期間で解消されることが難しい点である。賃貸供給を増やすには、新規入居物件が十分に確保される必要があるが、入居物件は短期間で増やすことが難しい。さらに、非居住の1住宅者に対する賃貸ローン規制など追加の金融規制が施行されれば、ギャップ投資需要を減少させる効果はあるが、賃貸供給の縮小や月賃貸への転換をさらに刺激する可能性があるとの懸念も出ている。
キム・インマン氏（キム・インマン不動産研究所長）は「ソウルを中心に住宅市場に賃貸供給が少ない状態であるため、家主にとって賃貸価格を下げるインセンティブが少ない」と述べ、「価格が高いのに賃貸ローンが出なければ、入居者の選択肢は売買や月賃貸に転換することになり、住宅価格の安定には寄与しないだろう」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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