ソウルのアパート賃貸市場では月賃貸の割合が半分を超え、賃貸物件も急速に減少している中、非居住1住宅者に対する賃貸借貸出規制が追加されると、賃貸の縮小がさらに加速するとの見通しが出ている。政府はギャップ投資などのレバレッジ投資を遮断する方針だが、すでに賃貸供給が減少している状況で、追加規制が賃貸市場に不安をもたらす可能性があるとの懸念も少なくない。
9日、業界によると、李在明大統領は前日の記者会見で「賃貸は韓国にのみ存在する一種の私的金融である」と述べ、「賃貸借貸出が多かったことが住宅価格上昇の主な原因である」と語った。また「他人の金で投機することは防がなければならない」とし、レバレッジ投資の遮断の意志を再度強調した。大統領が公の場で賃貸借貸出問題を直接住宅価格上昇の原因として指摘したことで、規制強化の議論が加速する可能性があるとの見方が出ている。
金融当局も関連規制の検討に着手している。金融委員会は昨年4月に「2026年家計貸出管理方針」を発表し、投機目的の非居住1住宅者に対する貸出規制策を今後発表すると明らかにした。先月21日、李億煥金融委員長も「不動産と金融の切り離し」の方針を言及し、「投機目的の非居住1住宅貸出規制策を引き続き検討中である」と述べた。金融当局は4月末に首都圏と規制地域で住宅を所有する者が受けた保証付き賃貸借貸出に関する調査にも着手した。
市場では政府の税制改正案と連動し、賃貸借貸出に総負債元利返済比率（DSR）を適用するなど、厳しい規制策が出る可能性があるとの見通しも示されている。現在は昨年10・15対策を通じて、1住宅者が首都圏・規制地域で賃貸借貸出を受けた際、貸出利子にのみDSRが反映されている。
賃貸借貸出規制が強化されると、ギャップ投資などの投機需要に金融機関の資金が流入するのを遮断する効果があると考えられる。金融委員会の調査によると、首都圏内の規制地域でアパートを保有する1住宅者が銀行から調達した賃貸借貸出の規模は約9兆2000億ウォン、件数では5万9000件程度と推定されている。政府は賃貸保証金を活用した住宅購入構造を遮断しなければ、貸出規制の実効性を高めるのは難しいと判断しているようだ。
イ・ウンヒョン 大韓建設政策研究院研究委員は「賃貸資金貸出は本来、低金利時代に脆弱層への居住支援を目的に導入された制度であったが、いつの間にか適用対象と範囲が過度に拡大した」とし、「ただし、供給拡大と需要抑制をどのように同時に扱うかについての検討は必要である」と述べた。
問題は賃貸市場がすでに急速に縮小している点である。国土交通部の統計によると、今年1月から5月までのソウルのアパート新規賃貸契約における月賃貸の割合は54.2%に達した。昨年同時期の月賃貸の割合は45.9%であり、1年でソウルのアパート新規賃貸市場における月賃貸の割合が8ポイント以上上昇したことになる。
賃貸物件の減少傾向も続いている。不動産ビッグデータ企業アシルによると、同日現在、ソウルのアパート賃貸物件は1万8574件で、1年前の2万5240件より26%以上減少した。非居住1住宅者に対する賃貸借貸出規制が追加されると、月賃貸への転換がさらに加速するとの見通しが出ている。
賃貸の縮小は賃貸人と賃借人の双方の選択の変化が絡んでいる結果でもある。高金利と保証事故の懸念が高まる中、賃借人は保証金が大きい賃貸を負担に感じ、賃貸人は貸出規制と税負担を考慮して月賃貸または半賃貸を好む傾向が強まっている。
政府と金融当局はすでに昨年9・7対策を通じて1住宅者の賃貸借貸出限度を2億ウォンに縮小した。追加規制が施行されれば、賃貸を介して住宅を保有する投資需要は減少する可能性があるが、同時に賃貸供給の縮小と月賃貸の負担増加につながるとの指摘もある。
チェ・ギョンホ 住宅中立性研究所所長は「賃貸はレバレッジ投資の利益、すなわち価格上昇を前提とするシステムであり、価格が安定すれば自然に縮小するだろう」としながらも、「価格が安定するのではなく、1世帯1住宅の原則を無理に押し進めることによって半強制的に減少すれば、賃借人の被害はさらに大きくなる」と述べた。続けて「賃貸を人工的に減少させるには、供給資金を通じて安価な月賃貸に転換し、居住費の負担を緩和する予防的アプローチが先行されるべきである」と強調した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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