オ・セフンソウル市長の5選により、モアタウンなどの整備事業への期待が高まっているが、実際の着工にはまだ長い道のりがある。工事費の上昇や金融負担、住民間の対立が重なり、132か所のモアタウン対象地のうち、実際に着工に入ったのは1か所にとどまっている。
8日、整備業界によると、オ市長の5選によりソウル市の整備事業の政治的不確実性は減少したが、モアタウン事業は着工段階でスピードを上げられていない。業界では、指定区域の拡大よりも着工前のボトルネック解消がより重要だと考えている。
ソウル市は2022年から老朽化した低層住宅地の整備のためにモアタウン事業を推進してきた。モアタウンは、複数の多世帯・多家族が密集する地域のモア住宅事業を束ねて大規模な開発を行う整備モデルである。
ソウル市によると、2023年3月時点で全対象地132か所のうち、管理計画の承認を受けたのは73か所である。51か所は管理計画の策定段階、8か所は対象地選定手続きを進めている。
管理計画の承認後も、事業実施認可や管理処分認可、移転や撤去などの後続手続きが残っている。現在、着工に入ったのは江北区の番洞429-114番地周辺の1か所のみである。ソウル市の関係者は「2022年から対象地の選定を始めた事業であるため、計画の策定や行政手続きが進行中の場所が多い」と説明した。
最大の変数は事業性である。建設コストの上昇により再建築・再開発現場でも工事費の対立が続く中、モアタウンは事業規模が小さいため、コストの増加分を吸収しにくいとの評価がある。
事業対象地がソウルの郊外の中低価格住宅地に集中している点も負担である。対象地は中浪区18か所、江西・江北・光津・城北区各9か所など、非江南圏の老朽化した低層住宅地が多い。分譲価格や一般分譲の収益が制限されている地域では、工事費の上昇や組合員の負担金が事業のスピードを遅らせる可能性がある。
金融調達の環境も厳しい。不動産プロジェクトファイナンス（PF）市場の縮小と金利負担が続き、事業費や移転費の調達条件が厳しくなった。事業性が低い地域ほど金融コストの上昇が組合員の負担につながる可能性が高い。
行政手続きも変数である。整備事業はソウル市の審議後も自治区の組合設立認可、事業実施認可、管理処分認可などを経なければならない。自治区ごとの行政能力や住民の意見収集過程により、事業所間でスピードの差が生じる可能性がある。
ソウル市は、事業が遅延したり推進力が不足しているモアタウンを中心に、SH公社の参加を拡大する公共参加型事業を補完策として打ち出している。SHが参加すれば、区域面積の拡大が可能になり、民間銀行との協力を通じて総工事費の最大70%まで事業費の融資を受けることができる。
ソウル市の関係者は「公共参加型モアタウンを通じて事業性が不足している地域の事業推進を支援している」と述べ、「賃貸住宅の規制緩和など、さまざまな制度改善を通じて事業のスピードを高めていく」と語った。
匿名を希望する不動産専門家は「老朽住宅地の整備のためにモアタウンは必要な政策であるが、指定区域の拡大よりも実際に事業が推進される事業性と市場環境を考慮する必要がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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