6月3日の地方選挙が終了し、選挙の局面で停滞していた住宅供給の議論が再び加速する見込みである。中央政府と地方自治体間の協議が再開されると、これまで表面化していなかった首都圏の主要供給候補地を巡る対立も再燃する可能性が高い。
業界によると、政府と自治体の対立が再燃する可能性が最も高いのは、過天競馬場の跡地と龍山地区である。政府は都心と首都圏の優れた立地を活用して供給を拡大する方針を示しているが、該当する自治体や住民の反発が依然として変数として残っているためである。
特に過天の場合、交通や教育、上下水道などのインフラ負担が問題となっている。既存の公共住宅地開発が進行中の状況で、追加供給が加わる場合、地域の受容性が低下する懸念がある。
ソウルではオ・セフン市長の体制が続く中、既存の供給基調が維持される可能性が高い。迅速統合計画を中心に再建築・再開発の活性化、整備事業の規制緩和、事業性の補完が重要な柱となる。公共が直接供給を主導するのではなく、民間の整備事業を通じて都心内の供給を増やす方式である。
ただし、ソウルの供給も速度を保証することは難しい。整備事業は組合設立、許認可、移転、着工まで多くの手続きを経なければならない。工事費の上昇や組合員の負担金も依然として問題である。事業性が低い地域では、規制緩和だけでは供給が実際の着工に至ることが難しいとの指摘もある。
京畿道では第1期新都市の再整備が最大の課題である。分当・一山・平村・山本・中洞などは先導地区に指定された後、本格的な事業推進を控えている。これらの地域は住宅の老朽化が進んでおり、再整備の需要も大きいが、移転対策とインフラの拡充が供給速度の鍵とされている。
大規模な再建築が一斉に進行すれば、賃貸市場の不安が避けられない。仮住まいを十分に確保できなければ、事業のスケジュールは遅延せざるを得ない。学校、道路、上下水道、公園などの生活インフラの拡充も並行して行われる必要がある。単に容積率を引き上げて住宅数を増やすだけでは、地域の需要を満たすことは難しい。
駅近の公共住宅と旧市街の公共主導の再開発も京畿道の供給政策の一環として浮上している。ただし、事業性が低い旧市街では公共の支援がなければ民間の参加を引き出すことは容易ではない。自治体の財政余力や住民の同意率も変数となる。
供給指標は相反している。今年1月から4月までの累積住宅許認可は、首都圏と非首都圏の両方で減少した。一方、着工と分譲は増加した。表面的には供給回復の兆しと解釈できるが、入居に直結する竣工は大幅に減少した。今後の入居物件不足の懸念が消えない理由である。
許認可の減少は中長期的な供給不安を引き起こす可能性がある。着工と分譲の増加も安心できる段階ではない。着工物件が竣工に至るまでには通常数年を要する。その間に工事費や金融費用、分譲市場の雰囲気が変われば、事業が遅延する可能性がある。
地方の広域市は首都圏とは異なるアプローチが必要である。釜山・大邱・大田・光州などは老朽住宅地の整備と駅近開発の需要があるが、未分譲の負担が大きい。首都圏のように供給不足を前提に物量を増やす場合、逆に市場の負担が増す可能性がある。
特に非首都圏では、着工と分譲の増加が未分譲の拡大につながる可能性に警戒しなければならない。立地が弱い地域や分譲価格が需要者の負担能力を超える地域では、新規供給が市場の安定につながることは難しい。地域ごとの人口の流れ、産業基盤、交通網、分譲価格水準を考慮して供給速度を調整する必要があるとの指摘がある。
建設業界も供給拡大に慎重な雰囲気である。工事費の上昇負担が依然として大きく、プロジェクトファイナンス（PF）市場の緊張も完全には解消されていない。許認可の物量が実際の着工と竣工に至るためには、金融条件の改善と事業性の補完策が必要である。
業界関係者は「地方選挙後の住宅供給策の成否は発表された物量ではなく、実行力にかかっている」とし、「首都圏は中央政府と自治体間の対立調整、ソウルの整備事業の速度、第1期新都市の移転対策が重要な変数である。地方は未分譲の管理と需要に応じた供給が鍵である」と診断した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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