ソウルの強南地区の住宅価格が再び上昇している。反ポとアプクジョン、大治洞などのいわゆる核心地域では、取引価格が相次いで更新されている。一部の団地では、数ヶ月の間に数億から数十億ウォンも価格が上昇した。このため、新政府の追加不動産対策にも関心が集まっている。李在明大統領も「不動産価格が高すぎる」とし、追加対策の可能性を示唆した。
しかし、強南の住宅価格自体を政策目標にすると、市場は再び政治の対象となってしまう。政府が真に解決すべき問題は、強南の住宅価格ではなく、国民が実感する住宅不安である。
まず、住宅不安の実態を明確にする必要がある。今日、国民が感じる不安は単に強南のアパート価格が高いことにあるのではない。若者たちは自分の家を持つ希望を失いつつある。新婚夫婦は賃貸と月賃の負担に悩まされている。中産階級は子供の教育と住宅問題の間で苦悩している。退職世代は増加する住宅費の負担を心配している。さらに、賃貸詐欺や賃貸市場の不確実性が重なり、住宅不安は国民生活の最大の負担の一つとなっている。
政策はこの問題を解決することに集中すべきである。
もちろん、強南の住宅価格を無視しようという話ではない。強南の不動産は依然としてソウルの住宅市場の基準価格の役割を果たしている。強南の住宅価格が上昇すれば、近隣地域にもその上昇傾向が広がり、これは再び首都圏全体の賃貸と売買市場に影響を与える。強南の住宅価格と住宅不安は一定の部分でつながっている。
しかし、強南の住宅価格を抑えること自体が政策の目標となってはならない。強南の住宅価格は単なる住宅価格ではなく、教育や交通、医療や文化、職住近接性、社会的な好みが数十年にわたって蓄積された結果である。供給は限られている一方で、需要は安定している。このような市場を税金や規制だけで制御しようとする試みは、過去にも成功しなかった。
実際、歴代政府は総合不動産税の強化、譲渡税の増税、貸出規制、取引規制など様々な政策を動員して強南の住宅価格を抑制しようとした。一部の時期には効果を上げたこともあったが、長期的には上昇と下降を繰り返し、根本的な問題を解決することはできなかった。
だからといって、すべての規制が失敗したと断定する必要もない。公共賃貸住宅の供給拡大や住宅脆弱層支援政策は一定の成果を上げている。問題は、価格抑制にのみ焦点を当てた政策が市場の構造的需要を変えることができなかったことである。
では、解決策は何か。
第一は安定した供給である。ただし、供給拡大を万能の解決策と考えてはいけない。再建築や再開発の規制緩和は短期的に期待感を刺激し、価格上昇を引き起こす可能性がある。既存の入居者の住宅不安を増大させる可能性もある。したがって、供給拡大は速度よりも方向が重要である。実需者のための質の高い住宅供給、若者や新婚夫婦のための公共住宅拡大、長期賃貸住宅の拡充が同時に推進されるべきである。
第二は住宅の梯子の復元である。今、最も深刻な問題は、若年層と中産階級が努力だけでは家を買う希望を失っていることである。住宅政策は単なる価格のコントロールではなく、国民に未来に対する予測可能性を提供することを目的とすべきである。
第三は首都圏集中問題を解決することである。実際、韓国の不動産問題の本質は家ではなく人の移動である。良い仕事や教育、文化や医療インフラがソウルに集中しているため、人もソウルに集中する。強南の住宅価格上昇は原因ではなく結果に近い。
地方では人口減少と未分譲が深刻であるのに対し、ソウルは供給不足を心配している。一方では家が余っているのに、他方では家が不足している。これは不動産政策の失敗以前に、国家の均衡発展の失敗である。
結局、住宅政策は産業政策と結びつくべきである。AIや半導体、バイオや未来のモビリティなどの先端産業がソウルにのみ集中する構造を変えなければ、住宅需要の集中も解決しにくい。大田や光州、大邱や釜山、蔚山や全北などの地域拠点都市が質の高い仕事と革新エコシステムを持つ必要がある。
強南を打破する道は、強南を抑えることではない。強南と同じくらい住みやすい都市をもっと多く作ることである。
政府が不動産政策を準備しているのであれば、強南の住宅価格という政治的象徴に埋没してはならない。国民が望んでいるのは特定地域の価格下落ではなく、安定した生活である。自分の家を持つ希望を持ち、賃貸の心配なく生活し、地域でも良い仕事と教育機会を享受できる社会が真の住宅安定社会である。
基本は住宅安定である。原則は実需者保護である。常識は住宅価格と戦うのではなく、国民の不安を減らすことに政策の能力を集中させることである。
政府が注目すべきは強南の住宅価格ではなく、国民の住宅不安である。そしてその解決策は規制や税金だけでなく、供給と均衡発展、地域成長戦略の中に見出さなければならない。
それが不動産問題を超えて、韓国の未来競争力を高める道でもある。
* この記事はAIによって翻訳されました。
