6月3日の地方選挙が終了した。結果に関係なく明らかな事実が一つある。今後約2年間、全国規模の選挙はない。次の総選挙は2028年4月である。少なくとも不動産政策を選挙日程の背後に隠す時間は過ぎ去った。
条件は整っている。与党である共に民主党は国会で166議席を持ち、単独過半数を占めている。一般法案の処理において数的条件は与党に不利ではない。大統領の支持率も就任1年を迎えるにあたり60%前後を維持している。したがって、今や問題は「できるかどうか」ではなく、「何を、どうするか」である。隠すものがなくなった場所で明らかになること、それが政府の真の不動産実力である。
就任初年は方向転換の時間であった
李在明政権の初年を一言で言えば「方向転換」である。不動産で利益を得る構造を終わらせるという宣言が先行し、政策が続いた。
最初のカードは税金ではなく、融資であった。首都圏・規制地域の住宅担保貸付限度を6億ウォンに制限し、多住宅保有者の住宅担保貸付を全面禁止した。9・7供給拡大策が発表され、ソウル全域と京畿の一部地域を規制地域および土地取引許可区域に指定する措置も続いた。多住宅保有者の首都圏規制地域での貸付期限延長を阻止し、5月9日をもって多住宅保有者の譲渡税の中間猶予も終了した。大統領はその間に自身の自宅を売却し、政策決裁ラインで非居住高額住宅保有者を排除するよう指示し、先月の国務会議では再び家価格が上昇する中で対策を講じているか直接尋ねた。方向性は初めから明確であった。
実際、最も強力な武器は最後まで温存された。総合不動産税も、公正市場価格比率も、長期保有特別控除もそのままであった。理由は4月に明らかになった。長期保有特別控除の見直し論が広がると、与党は急いで線を引いた。それが地方選挙に負担になるということである。保有税と譲渡税は市場には強い信号だが、選挙には重荷である。市場を押さえるカードは使ったが、票心に触れるカードは先送りされた。選挙が保有税強化のブレーキであったと言える。
選挙が終われば保有税が最も近いカードである
ブレーキが解除された。大統領が1年間引いてきた線は「実居住を守り、非居住を押さえる」であり、その線は今や税率と課税標準に降りてくることができる。
レバーは手の届くところにある。総合不動産税課税の核心である公正市場価格比率は現行60%であり、これを80%に引き上げるには国会は必要ない。大統領令を変更するだけで済む。総合不動産税率と長期保有特別控除の見直しは法改正が必要だが、単独過半数の前では数的障害は大きくない。市場も名分を作ってくれる。譲渡税の中間猶予が終了した5月9日以降も、ソウルの家価格は上昇を止めていない。これは需要が新たに爆発したというよりも、物件が減り、価格が維持されている影響が大きい。物件は減少し、価格だけが上昇する「物量が枯渇」した構図そのものである。押さえる手が市場をつかめなかったという信号であり、より強い手が出る名分である。
ただし、ここで一歩踏み込む必要がある。方向を変えるには意志が必要だが、市場を耐えさせるには実力が必要である。税金を上げれば物件が出てくるのか、非居住保有者を締め付ければそのコストが賃貸にどう転嫁されるのかまで計算しなければならない。保有税を強く上げることが実力ではなく、実居住1住宅者と非居住多住宅者を巧みに区別し、副作用を防ぐ装置を共に設計することが実力である。押さえる技術は初年に十分見た。問題はその次である。
保有税は押さえる政策であり、埋める政策ではない
保有税が届かないところに真の試練がある。税金は需要を抑えることはできるが、止まった供給を復活させることはできない。
特に市場不安の震源地であるソウルでは、供給の先行指標から減少が見られている。国土交通部の集計によると、今年1～4月のソウルの住宅許可件数は1万2760戸で、前年より24.0%減少し、着工も7023戸で16.0%減少した。ソウルのアパートだけを見れば、許可件数は32.6%、着工は33.4%急減した。家価格を押さえる間に新たに建てる家まで減少すれば、問題を解決したのではなく、2～3年後に先送りしたことになる。保有税を上げたからといって減少した着工が再び増えることはない。
地方は正反対の病を抱えている。非首都圏は着工が増加する流れであるにもかかわらず、4月の未分譲は4万7881戸で前月より2.6%増加した。釜山、大田、蔚山すべて増加している。悪性と分類される竣工後未分譲は全国で2万9504戸である。ソウルは供給の先行指標が減少しているにもかかわらず熱を帯び、地方は建設しても売れない。片方は押さえなければならず、もう片方は救わなければならない。江南を押さえる税金が釜山・蔚山の空き家を買うことはない。
賃貸は月賃に移行する。1～4月の累積月賃取引比率は68.5%で、前年より8.1ポイント上昇した。非居住保有者を圧迫すれば、賃貸物件が減り、その負担が月賃と保証金に移る可能性がある。多住宅保有者を捕まえようとする政策が賃借人の月賃請求書に戻ってくるなら、それは実力ではなく失敗である。
李在明政権の実力は保有税だけに依存していない
実際、埋める手の事情はさらに厳しい。李在明政権の公共住宅構想は、まだ構想と制度設計の間にある。基本住宅から始まった多くの名称が浮かんでは消えたが、資金をどう調達し、どの法律と事業構造で支えるかはまだ明確ではない。実行主体も空いている。大統領は「LHによる直接供給」を繰り返し強調したが、実際にその仕事を担うLHは選挙直前まで社長の席が空いていた。
これまでLHが直ちにできることは、既存住宅と地方の未分譲を買い取る賃貸購入程度である。しかし、賃貸購入はある家を移動させる方法であり、ない家を新たに建設する方法ではない。青写真はまだ描いている途中であり、その青写真を現実に移す手も空いている。遅れて埋められても、空けた時間をすぐに取り戻すことは難しい。方向性は叫んでいるが、実際に埋める準備はまだ整っていない。
保有税を上げるかどうかは最初の試練に過ぎない。実際に難しいのはその次である。途切れた着工を再開し、地方の空き家を減らし、月賃に押し出された賃借人をつなぎとめること。選挙のない2年間、政府の不動産実力は強く押さえる手ではなく、埋める手で試される。そして、その埋める手のエンジンは、まだ完全に予熱されていない。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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