![ソウル都心の全景。2026年3月18日[写真=ユ・デギル記者 dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/06/03/20260603150617263575.jpg)
6月3日の地方選挙が終了し、政府と与党の不動産税制改正の議論が加速する見込みである。首都圏全域で売買・賃貸・月極が同時に上昇する「トリプル強気」が続く中、今後2年間は全国単位の選挙がないことも保有税改正の推進要因とされている。
業界によると、李在明大統領は6月1日、自身のX（旧Twitter）を通じて「国を滅ぼす不動産の不労所得共和国から必ず脱出する」と述べた。直接的に保有税に言及したわけではないが、官界内外では地方選挙後に保有税改正を含む不動産税制の議論が加速するとの解釈が広がっている。李大統領は先月末の国務会議でも、ソウルの住宅価格上昇の流れに関して関係省庁の対応状況を確認した。
市場指標も政府の追加対応の可能性を示唆している。韓国不動産院の4月の住宅価格動向調査によれば、ソウルのアパートの売買価格上昇率は3月の0.34%から4月には0.55%に拡大した。同期間において、ソウルのアパートの賃貸価格は0.82%、月極価格は0.74%上昇し、売買上昇率を上回った。
現在、政府と与党内外では、非居住1住宅者の長期保有特別控除の実居住要件強化や、多住宅所有者の保有税負担拡大が議論されている。改正方法は大きく二つに分かれる。国会立法を通じて総合不動産税率を調整するか、長期保有特別控除の要件を見直す方法、または別途立法なしで施行令改正により総合不動産税の公正市場価格比率を調整する方法も考えられる。現在の総合不動産税の公正市場価格比率は60%であり、政府は施行令改正のみで最大100%まで引き上げることができる。
ただし、今年の保有税に即座に反映されるのは難しいとの分析もある。施行令改正手続きや課税スケジュールを考慮すると、短期間で税負担を調整するには物理的な時間が不足しているという。すでに今年のソウル共同住宅の公示価格が大幅に上昇しているため、公正市場価格比率をそのままにしても課税標準自体が増加し、保有税負担は自然に増加する可能性がある。
そのため、市場では今年は長期保有特別控除の改正など制度設計に集中し、公正市場価格比率の調整は来年以降段階的に進められるとの見方も出ている。与党内ではすでに公正市場価格比率の改正に関する税法改正案が提出されており、中長期的な立法議論の基盤が整っている。
税制改正の全体像が不明なため、市場の様子見も強まっている。大法院の登記情報広場によると、5月の全国不動産登記申請件数は前月比約20%減少した。土地取引許可区域内の1日あたりの平均許可申請件数も、譲渡税の中課税猶予終了直前の700件から、中課税再開後は200件に減少した。税制の不確実性と譲渡税の中課税再開が絡み合い、売買双方が容易に動けない雰囲気が漂っている。
問題は、税制強化だけでは上昇圧力を抑えるのが難しい点である。供給不足が数年間続くとの認識が市場の底辺に根付いている中で、保有税負担の拡大がすぐに物件の出回りにつながるかは不透明である。むしろ、税負担を避けるために非居住1住宅者が実居住に転換する場合、賃貸物件が減少し、賃貸市場の不安が増すとの懸念も出ている。
実際、譲渡税の中課税猶予終了後、ソウルのアパート物件は急速に減少した。不動産プラットフォームのアシルによれば、ソウルのアパート物件は中課税猶予終了後1週間で7000戸近く減少し、6万3000件にまで減少した。6月から7月にかけて物件減少の速度がさらに加速する可能性も指摘されている。
税制強化が購入意欲を抑える効果はあるかもしれないが、取引量の減少がすぐに価格の安定につながるわけではないとの指摘もある。物件が減少している状況で一部の取引が高値で成立すれば、市場の期待価格が再び上昇する可能性があるからである。賃貸と月極が同時に上昇する状況では、実需者の購入転換圧力も容易には消えない。
イ・ウンヒョン 大韓建設政策研究院研究委員は「取引量が減少しても、中間的に取引される価格を中心に下半期にも上昇傾向を維持する可能性がある」と述べ、「供給条件に加え、物価・原油・為替レートなどのマクロ環境を考慮すると、税制を手直しするだけでは当面の住宅価格上昇の流れを変えるのは限界がある」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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