ソウルの非強南圏整備事業市場では、明確な格差が生じている。過去には強南圏と非強南圏の温度差が市場を分ける基準であったが、最近では非強南圏内部でも漢江沿岸や学区、駅近、そして大規模団地の有無によって建設会社の動きが異なっている。
2日、整備業界によると、成数戦略整備区域、目黒新都市、汝矣島の再建築など、ソウルの非強南圏の主要事業地には大手建設会社の受注競争が続いている。これらの事業地は強南圏ではないが、漢江沿岸の立地や大規模な事業性、将来的な高価格分譲の可能性が絡み合い、建設会社がハイエンドブランドと特化設計を前面に出す代表的な激戦地とされている。
最も注目されているのは成数戦略整備区域である。成数4地区の再開発は、成東区成数2街1洞の約8万9828㎡の敷地に地下6階・地上最高64階、共同住宅1439戸を建設する事業である。総工事費は1兆3628億ウォン規模である。成数4地区はロッテ建設と大宇建設が入札保証金500億ウォンを納付し、競争構図が形成された。入札手続きが一度無効処理されるという波乱があったが、再入札を通じて再び受注競争が盛り上がっている。
目黒新都市の再建築も非強南圏最大の受注市場の一つとして浮上した。目黒の14の団地はすべて安全診断を通過し、整備区域の指定も完了したとされている。業界では全体の再建築規模を約30兆ウォン市場と見込んでいる。現代建設、三星物産、GS建設、大宇建設、ロッテ建設、DL E&C、ポスコE&Cなどの主要建設会社が団地ごとの計算を行っている。6団地の場合、総工事費が1兆2000億ウォン規模であるとされ、今後目黒全体の再建築工事費交渉の基準点となる可能性があるとの評価も出ている。
汝矣島も同様の流れである。試験アパートと木花アパートが施工会社選定手続きに入ることで、漢江沿岸のハイエンド受注競争が本格化した。試験アパートは最高59～65階、2491戸規模で再建築が推進され、工事費は約2兆ウォン規模と推定されている。木花アパートは最高49階、416戸規模で計画されている。両団地は共同入札が禁止されており、大手建設会社間の単独競争の可能性が取り沙汰されている。
一方、非強南圏だからといってすべての事業地が建設会社の関心を集めるわけではない。強北圏の一般再開発や工事費負担が大きい事業地では、現場説明会に多くの建設会社が参加しても、実際の本入札では単独応札や落札不成立に至る事例が見られる。中林洞398番地の再開発は、1回目の現場説明会にポスコE&C、ロッテ建設、ハンファ建設部門、SKエコプラント、GS建設、大宇建設など8社が参加したが、本入札ではポスコE&Cのみが単独応札し、落札不成立となった。
公共再開発でも同様の流れが確認されている。新吉1区域は1回目の入札時に現代建設、ポスコE&C、ロッテ建設が現場説明会に参加したが、入札参加確約書を提出した建設会社がなく、落札不成立となった。その後の再入札過程では現代建設の単独応札構図が形成された。忠正路1区域も斗山建設の単独提案手続きを踏んだ。
業界関係者は「工事費の上昇と金融コストの負担、未分譲リスクが同時に増大し、事業地を選ぶ基準がより厳格になった」と述べ、「実際にソウルの主要整備事業でも現場説明会への参加は市場探索の性格が強く、本入札では収益性が確認された事業地のみが選ばれる雰囲気が濃厚になっている」と説明した。
業界ではソウルの非強南圏整備事業市場がもはや『強南対非強南』の構図だけでは説明できないと見ている。非強南圏でも漢江沿岸、駅近、学区、大規模団地など分譲性が検証された場所には競争が生じるが、事業性が不確実であったり、組合員の追加負担金が大きい場所は入札自体が容易ではないという。
ある大手建設会社の関係者は「ソウルの事業地でも入札だけを見て入る時代は終わった」と述べ、「工事費や金融条件、分譲価格、組合員の要求水準をすべて考慮し、収益性が見込まれる場所だけを選別せざるを得ない」と語った。続けて「成数や目黒のように象徴性のある場所はブランド効果も考慮できるが、一般の再開発事業地はリスクをより保守的に見る」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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