政府はアパート管理費の執行過程で発生する可能性のある不正や不透明な契約慣行を減少させるため、共同住宅管理制度を見直すことを決定した。入居者の同意を得れば外部会計監査を受けなくてもよかった例外規定を廃止し、随意契約の対象も制限する。
21日、国土交通省が民生物価特別管理関係大臣TF会議に報告した共同住宅管理費制度改善案によると、今年3月の共同住宅管理費は世帯当たり22万4728ウォンと集計された。昨年同月の22万111ウォンより2.1%上昇したが、前月の24万2316ウォンと比較すると7.26%低下した。国土部は1月の人件費上昇分がすでに反映されており、季節的要因も影響して前月より管理費が下落したと見ている。
ただし、5月以降は気温上昇により冷房機器の使用が増え、電気と水道の使用量も増加するため、管理費が再び上昇する可能性があると説明している。3月基準での各項目別の内訳は、一般管理費が4万903ウォン、警備費が2万7181ウォン、清掃費が1万8657ウォン、電気料が4万9001ウォンであった。長期修繕積立金は2万2079ウォンであった。
政府は3月25日から4月9日までの間に、16の市道19の共同住宅団地を対象に管理費の課税と執行実態を点検した。調査対象は管理費公開規定を守らなかったり、2024会計年度の会計監査結果を公開しなかった団地、早期警報システムで異常兆候が多数確認された団地などであった。点検結果、現場指導と是正措置38件、過怠金の課税事前通知など19件が確認された。
主な違反事例は、管理費の内訳や工事・業務契約書を長期間公開しなかった場合、管理費の帳簿や証明書類を保管しなかった場合、項目に合わない形で管理費を執行した場合、競争入札対象でありながら随意契約を行った場合などであった。現行法上、公開義務違反や会計書類未保管、不適切な随意契約には500万ウォン以下の過怠金が科される。管理費を項目に合わない形で算定・課税・執行した場合は1000万ウォン以下の過怠金の対象となる。
政府はまず入居者代表会議と管理主体の逸脱を防ぐため、会計監査の例外規定を廃止することにした。現在、義務管理共同住宅は毎年会計監査を受けなければならないが、300世帯以下の場合は入居者の過半数、300世帯を超える場合は入居者の3分の2以上の書面同意があれば、その年度の会計監査を受けなくてもよい。政府はこの規定を削除し、会計監査を回避する慣行を防ぐ方針である。類似の趣旨の外部会計監査免除規定の廃止については、以前に国会でも提起されたことがある。
管理費の不正に関与した住宅管理者に対する制裁も強化される。共同住宅管理に関連して故意または重大な過失により入居者に財産上の損害を与えたり、金品を受け取るなどの不当利益を得た場合、従来の資格停止よりも厳しい資格取消処分を適用する方針が進められる。
刑事処罰の水準も引き上げられる。帳簿を作成しない、または虚偽に作成した場合、現行の1年以下の懲役または1000万ウォン以下の罰金から2年以下の懲役または2000万ウォン以下の罰金に引き上げられる。帳簿の閲覧や交付を拒否した場合は、現在の500万ウォン以下の過怠金から1年以下の懲役または1000万ウォン以下の罰金に強化される。管理費内訳提供義務を違反した場合に科される過怠金も500万ウォン以下から1000万ウォン以下に引き上げる方針が含まれている。
工事と業務契約制度も変更される。政府は随意契約の対象を天災や安全事故のような緊急の場合、特定の技術が必要な場合などに限定することにした。保険や工業製品は随意契約の対象から除外される。すでに契約した清掃や警備業務も事業遂行実績などを考慮し、制限的に随意契約を許可する計画である。
制限競争入札の要件も強化される。国土部は過度な参加資格制限が競争入札の原則を損ない、管理費上昇の要因となる事例があると見ている。特に技術能力を理由に制限競争入札を行う場合には、工事や業務に必要な特許や新技術について入居者などの事前同意を得る方針である。国土部の資料には、2023年1月に京畿地域のあるアパートの塗装・防水工事で資本金と技術能力制限を通じて業者間の談合により21億ウォン規模の契約が締結された事例も示されている。
国土部は来月、住宅管理業者及び事業者選定指針を改訂し、共同住宅管理法改正案を提出する予定である。必要に応じて管理費の課税と執行に関する追加調査と監査を実施し、地方政府を通じて過怠金の課税などの行政処分手続きにも着手する。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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