賃貸借2法が導入された後、新規賃貸価格が急速に上昇し、新規契約と更新契約間で価格差が明確な「二重価格」構造が形成されたとの研究結果が発表された。
14日、国土研究院が発刊した「最近の住宅賃貸市場の構造変化分析と政策的示唆」によれば、「最近では新規価格が更新価格を上回り、更新契約の選好構造への転換が確認されている」と述べた。
国土研究院の住宅・不動産研究センターの朴振白副研究委員と研究チームによると、最近の住宅賃貸市場は首都圏・ソウルを中心に賃貸価格が再上昇しており、月賃料は地域を問わず上昇傾向を維持している。
ソウルでは短期的に価格と契約更新請求権使用率（更新率）が相互に影響を与える双方向関係が確認された。長期的には価格が先に動き、更新率がそれに続く傾向が見られた。
特に最近、首都圏・ソウルを中心に賃貸価格の上昇傾向が続き、契約更新要求権の使用率も共に上昇する傾向が見られた。
賃貸価格が上昇する局面では、借主がさらなる上昇を回避するために更新権を積極的に行使し、賃貸価格が下落する局面では新規契約による移住の誘因が拡大し、更新率が低下する様子が見られた。国土研究院は、ソウル賃貸市場の高い価格変動性が借主の更新権行使の決定要因として作用していると分析した。
全国の住宅賃貸市場における1986年から2025年までの賃貸価格と売買価格の影響力を分析した結果、賃貸と売買が双方向で相互作用する構造が確認された。
住宅売買価格が短期間に賃貸価格に影響を与える場合、賃貸価格の上下動はより長い時差を置いて売買価格に影響を与えることが示された。
最近では、2020年頃に売買市場が過熱していた時期に賃貸市場への価格転嫁効果が強化された。売買価格が1%ポイント上昇した場合の24ヶ月累積賃貸価格反応は、2010年から2014年にかけて7.28%ポイントで最も強く現れ、その後弱まったが、最近でも3%ポイント前後の高い水準を維持している。
賃貸価格が売買価格に与える影響は中長期（3〜9ヶ月）で現れ、最近になるほど衝撃反応が拡大する傾向が見られた。賃貸価格が1%ポイント上昇した場合の24ヶ月累積売買価格反応は、2010年代に入って急激に拡大した。2015年から2019年には1.24%ポイントでピークを迎え、その後最近まで1%ポイント前後の高い水準を示している。
土地取引許可制（以下、土許制）の導入は賃貸・月賃貸物件には特に影響を与えなかったが、売買物件には明確な減少効果を示した。
研究チームは、住宅賃貸市場の安定化のために、△賃貸供給構造の改編 △公共賃貸の役割強化 △賃貸流動性管理などを提言した。
民間賃貸供給構造を個人中心から企業型長期賃貸中心に転換すべきだと主張している。また、賃料の安定化や借主の居住安定など公共性要件を満たすことを前提に、安定した賃貸供給基盤の構築が求められると付け加えた。
賃貸市場への過度な流動性の流入を抑制するために、総負債元利返済比率（DSR）の適用を拡大すべきだとも述べた。朴振白副研究委員は、「すでに実施されている1住宅所有者対象の賃貸資金貸出DSR適用を進め、弱者層を除いた無住宅者対象の賃貸資金貸出に拡大し、借主の賃貸保証金を貸主のDSRに反映させる必要がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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