首都圏のアパート市場では、規制の有無による明暗がはっきりしている。ソウルの主要規制地域や過天市などの調整対象地域では取引が急減する一方、久里市・ハナム市・安養市万安区などの非規制地域には外部の購入者が大量に流入し、連日最高価格を更新している。相対的に緩い融資条件と実居住義務の不在が、実需と投資需要を同時に引き寄せているとの分析がある。
京畿道アパート0.08%上昇維持…地域間の格差拡大
8日、KB不動産の週間統計によると、5月第一週の京畿道アパートの売買価格は0.08%上昇し、先週と同じ上昇幅を維持した。今年3月中旬に0.12%を記録した京畿道の上昇率は、4月に入ってわずかに鈍化したが、4月第三週に0.11%に反発し、その後2週連続で0.08%を記録し、横ばいの動きを続けている。
地域別では、城南市中原区(0.51%)、光明市(0.39%)、久里市(0.36%)、安養市万安区(0.28%)、城南市分堂区(0.27%)、ハナム市(0.25%)などが上昇を主導した。一方、利川市(-0.13%)、過天市(-0.08%)、華城市万世区(-0.06%)などは下落した。上昇地域と下落地域の差は最大0.64ポイントに達し、地域内の温度差がますます広がる様相を呈している。
最も高い上昇率を記録した城南市中原区は、相場に対して安価な物件が消化され、購入問い合わせが減少し、取引がやや停滞している雰囲気が感じられる。今週の上昇幅は金光洞周辺の大規模団地に集中している。仁川のアパート売買価格は-0.01%を記録し、今週は下落に転じた。富平区(0.02%)のみが上昇し、延寿区・西区・未出区・南東区は横ばいの状態に留まる中、中区(-0.15%)、桂陽区(-0.03%)、東区(-0.01%)が下落幅を拡大した。
久里市の取引量314%急増 vs 過天市85%急減
規制の有無による取引量の格差はさらに顕著である。不動産専門リサーチ会社リアルトゥデイが国土交通省の実取引データを分析した結果、今年第一四半期の京畿道久里市のアパート売買取引量は前年同期比で314%急増したことが明らかになった。一方、規制地域である過天市は同期間に85%減少し、対照的な結果となった。
非規制地域に需要が集中する背景には、融資と譲渡条件の違いがある。規制地域はLTV上限が低く、実居住義務と土地取引許可制度が適用されており、事実上投資の参入が阻まれているのに対し、非規制地域は融資の上限と条件が相対的に自由で、譲渡制限も緩い。実需と投資需要が同時に流入できる構造である。
この流れは分譲市場でも再確認されている。昨年2月、京畿道富川市で分譲された『双龍ザ・プラチナム温水駅』は109戸の募集に1317人が殺到し、平均競争率は12.08対1を記録した。同月、安養市万安区で分譲された『安養駅セントラルアイパーク水仁』も平均11.93対1の競争率を示した。両物件は非規制地域に位置し、15億ウォン以下の価格帯を形成しているという共通点がある。
久里市・ハナム市、連日最高価格更新…交通の恩恵を受ける
国土交通省の実取引価格公開システムによると、ソウルに隣接する久里市とハナム市では最近、外部の購入者が大量に流入し、最高価格の更新が続いている。
最も目立つのは久里市である。久里の『e便利な世代インチャンアーバンフォレ』の専有面積84㎡は、3月に13億1500万ウォンで取引され、歴代最高価格を更新した。8号線延長線（別内線）の開通による好材料で、江南へのアクセスが改善され、ソウルの北部と南東部の需要が急速に流入しているとの分析がある。久里市のインチャン洞のある不動産業者は「ソウルは実居住義務と土地取引許可制度などで足が縛られているが、久里は賃貸を組み合わせて2億〜3億ウォンの現金でも参入が可能だ」と述べ、「8号線の開通で賃貸需要が堅調になり、投資リスクも減少したため、江南から目を向ける投資家が底値物件を急速に買い上げる雰囲気だ」と語った。
ハナムのミサ江辺都市の上昇も急速である。ミサ江辺の『ルナリウム』専有面積84㎡は先月12億9500万ウォンで取引され、最高価格を記録し、ミサ江辺都市8団地スターヒルズの専有面積51㎡も同月9億ウォンで最高価格を更新した。光明・安養地域でも最高価格の更新が続いている。安養の『レミアン安養メガトリア』専有面積59㎡が9億3000万ウォンで取引され、金浦風務駅の『ロッテキャッスルシグネチャー』専有面積75㎡も7億3850万ウォンで手が変わり、最高価格を更新した。
ソウルの核心地域は土地取引許可制度と高い売買価格のため、ギャップが狭まり、事実上賃貸レバレッジを活用することが難しい構造である。一方、久里市・ハナム市・安養市万安区などは依然として賃貸価格が比較的高く、売買価格の上限が低いため、少額資本でも所有権の移転が可能である。
実際、安養万安区などの一部の非規制地域は、今年に入って京畿道の取引量上位を独占し、首都圏の主要な投資先として浮上している。15億ウォン以下の物件に対する購入需要の集中は、高額アパートの融資規制（15億ウォン超の住宅担保貸付禁止）とも関連している。結局、規制の隙間を突いて入ってきた投資需要が非規制地域の価格上昇を主導していることになる。
ただし、現場ではこのような集中現象が長期的に持続可能な上昇かどうかについて慎重な姿勢を示している。久里市のB不動産業者は「ギャップ投資需要は金利環境と賃貸市場の安定性に敏感に反応するため、今後賃貸価格の調整が顕在化する場合、逆賃貸リスクが現実化する可能性があるため、資金投資時には慎重な検討が必要だ」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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