ソウルの住宅賃貸市場で月貰（ウォルセ・月額賃料）契約の比率が半数を超える中、伝貰（チョンセ・全額保証金）返還保証の加入要件が強化された後、伝貰から月貰への転換が加速したという分析が出た。特に連立・多世帯などの非アパート（マンション）や低価格賃貸住宅で月貰への転換が集中し、弱者層の住宅費負担が増大していると指摘される。
11日、HUG住宅都市金融研究所によると、漢陽（ハニャン）サイバー大学の研究チームが国土交通省の賃貸実取引データ309万9299件を分析した結果、ソウルの賃貸市場における月貰契約の比率は制度変更前の47％から55.75％へ、8.76ポイント上昇した。
2023年に保証金返還保証の加入要件が強化された後、ソウルの賃貸市場の契約構造が急速に月貰中心へと再編されたという分析だ。
伝貰保証金返還保証は、貸主が賃貸金を返還できない場合に保証機関が代わりに支払う制度である。賃貸詐欺や保証金未返還の事故が急増したため、韓国政府は2023年の公示価格適用比率を150%から140%に引き下げ、担保認定比率を90%に制限するなど、加入要件を強化した。この措置により、実質的な保証限度は公示価格の約126%に縮小された。
問題は、この過程で伝貰契約が減少し、保証金を下げた後に月貰を追加する方式の契約構造が急速に広がったことだ。保証加入が難しい住宅では、借主が保証金回収リスクを減らすために保証金を下げて月賃を選ぶ傾向が強まっているという説明だ。
月貰への転換はマンションではない住宅で目立った。
研究結果、マンションの月賃貸比率は40.61%から42.1%に1.49ポイント増加したが、連立・多世帯は35.22%から52.99%に17.77ポイント急増した。オフィステルも53.24%から67.87%に14.62ポイント上昇し、一戸建て・多世帯住宅も63.18%から76.20%に13.01ポイント増加した。
このような差は制度の適用構造に関連していると分析されている。マンションは登録賃貸事業者制度の変更により、保証金返還保証の義務加入対象から事実上除外され、制度変更の影響は相対的に限定的であった。一方、連立・多世帯などの非マンションは賃貸価格比率が高く、保証金未返還のリスクが大きいため、保証加入制限の影響を直接受けた。
特に月貰化現象は低価格賃貸住宅で急激に進んだ。
最優先弁済金の上限を基準に賃料水準を区分して分析した結果、低価格住宅区間の月貰比率は38.41%から59.15%に20.74ポイント上昇し、最も大きな増加幅を示した。中低価格帯もそれぞれ11.86ポイントと5.90ポイント上昇した。一方、高額賃貸住宅区間は3.89ポイントの増加にとどまり、変化幅は相対的に限定的であった。
研究チームは「保証金返還リスクが高い非マンションや低価格賃貸住宅で月貰への転換が集中する構造が見られた」とし、「結果的に中・低所得の賃貸世帯の住宅費負担が構造的に拡大する可能性がある」と分析した。
専門家たちは、伝貰保証制度が借主保護という趣旨を持っているが、制度設計によって賃貸市場の構造を変化させる副作用も現れる可能性があると指摘した。特に保証加入が難しい住宅ほど、月貰への転換が迅速に進むため、低所得層の住宅費負担が拡大する可能性が高いと説明した。
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