『建物さえきれいに保てば、自然に人が来るだろう』という考えは、完全な錯覚であった。高い分譲価格と賃料、客の無関心が引き起こした連鎖的な廃業は、事業者の涙で終わるものではない。開発業者には『空室爆弾』が、金融機関には『不良貸付リスク』が、地方自治体には『幽霊都市化』という直撃弾をもたらし、社会的危機に発展している。今や『賃料を少し下げる』というような応急処置では不十分である。根本的な体質改善に取り組むべき時である。
商業圏の生死の基本は、背後の『居住・業務密度』と『交通利便性』である。週末だけに賑わう流動人口に依存する商業圏は寿命が短い。一方、江南や汝矣島、明洞のように堅実なオフィスと居住人口が結びつき、交通網が整備されている場所は揺るがない。しかし、ジェントリフィケーションの呪いに陥った場所は、まさに見放される。賃料が上がると個性的な小規模事業者やアーティストが追い出され、大企業のフランチャイズが入り込み、『ヒップなアイデンティティ』が消失し、人々も一緒に去ってしまう。
住宅複合商業施設の空室の悲劇も同様である。分譲利益だけを狙った開発会社が商業施設の面積を過剰に増やしたためである。需要やコンテンツの検討なしに過剰供給された商業施設は、高い分譲価格と賃料を招き、これは商人たちの連鎖的な廃業につながった。外観だけが華やかであれば商売が成り立つという夢は、粉々に砕けた。開発マージンが崩れ、金融機関も不良リスクに悩まされ、空っぽの通りは地域のイメージや住宅価格さえも下げる悪循環を生んでいる。
では、空室爆弾を防ぎ、商業圏を再生させる真の解決策は何か。答えは、主体別の役割の変化と、コンテンツの多様性の導入にある。さらに、芸術や文化活動を中心に地域や町、都市の物理的・社会的環境を戦略的に形成し再生する『創造的な場所づくり』を実施する必要がある。専門家や行政機関中心のトップダウンの開発ではなく、地域住民やアーティスト、利害関係者が初期段階から共に参加し、空間を創造し、空っぽの箱（空間）に魂を吹き込む必要がある。
まず、政府と地方自治体は『商業施設の何％義務設置』といった古い規制を見直すべきである。無作為に商業施設を増やすのではなく、先端産業や若者の起業、公的文化施設を導入する『良い開発』に容積率インセンティブを与える制度改善が急務である。すでに目も当てられない長期空室商業施設は、公的に直接購入し、美術館や安心商業施設として活用する柔軟性も必要である。
開発会社は『商業施設を分割して販売し、手を引けば終わり』という食い逃げのパラダイムを捨てるべきである。商業施設全体を専門の運営会社に委託運営（マスターリース）し、現実的な運営収益を生み出す必要がある。地域の商業圏が受け入れられる適正な量だけを供給する抑制美を示すことが真の実力である。
金融機関と賃貸人も目線を下げなければ共に生き残れない。金融機関は建物の表面的な価値ではなく、商業圏が実際に稼ぐ力（運営収益率）を見て資金を提供すべきであり、賃貸人は売上連動型賃料や賃料猶予（Rent Free）を積極的に活用し、商人たちの連鎖的な廃業を防ぐ共生戦略を展開すべきである。
最後に、空いている空間には多様な文化や産業のソフトウェアをぎっしり詰め込む必要がある。アーティスト30人以上のスタジオや小規模な展示館が設置されれば、独創的なエネルギーを求める『文化マニア』が集まる。ここにヒップなローカルF&B、独立書店、ポップアップストアが融合し、通りの賑わいを生み出し、AI・ICTスタートアップのようなオフィスと住居が共に循環する『複合拠点』となる時、初めて商業圏は持続可能な活気を維持することができる。
建物が立派だからといって、人が自然に集まるわけではない。空っぽの商業施設は都市の失敗であり、国家的資源の浪費である。今や開発会社、入居商人、金融機関、政府はそれぞれの計算機を置き、『文化と人が集まる持続可能な空間エコシステム』という共通の目標に向かって手を携えるべきである。空いている通りと空室商業施設を芸術と若者の起業のハブに変えることこそが、地域に温もりをもたらし、地域競争力を高める唯一の解決策である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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