新規・更新契約間の保証金格差が拡大する中、新たに賃貸を探すか引っ越しをしなければならない入居者の負担が増している。既存契約を継続する場合と比較しても、同じ団地・面積の住宅に入居するためにはより多くの資金が必要となる。
28日、アジュ経済が国土交通省の実取引公開システムの資料を分析した結果、今年の7月から9月にかけてソウルのアパート同一団地・面積の新規賃貸保証金は更新契約よりも中央値で6000万円高かった。新規・更新保証金格差率の中央値は昨年の11月から12月の7.7%から、今年の7月から9月には10.4%に2.7ポイント拡大した。格差が20%を超えた比較標本は全体の24.8%に達し、約4分の1を占めた。
地域別では、強東区の保証金格差が24.6%で最も大きかった。新規・更新保証金の差は中央値で1億4000万円であった。次いで、ノウォン区と強北区がそれぞれ17.8%、ソンパ区が17.0%、ドボン区が16.1%と、ソウル全体の中央値格差を上回った。
強東区では2024年以降に竣工された新築アパートで大きな格差が確認された。今年の7月から9月にかけて、強東ヘリテージジャイの専有面積60㎡の新規賃貸保証金は中央値で7億6000万円となり、更新契約（4億200万円）よりも3億5800万円、約89%高かった。
格差は新築に限られなかった。同期間に三益グリーン2次の専有面積67㎡の新規賃貸保証金は中央値で6億7000万円となり、更新契約（4億5100万円）よりも2億1900万円、約49%高かった。先佐現代の専有面積60㎡も新規契約6億6000万円、更新契約4億8900万円で1億7100万円、約35%の差が生じた。
これは過去に低価格で締結された契約の更新保証金と現在の市況を反映した新規保証金との間に差が生じたものと考えられる。契約更新要求権を行使した契約は、保証金の増額が既存金額の5%以内に制限される一方、新規契約には現在の市況が反映されるためである。
新規・更新保証金の格差が拡大する中、新規賃貸取引も減少している。ソウルの新規賃貸契約は昨年の11月から12月の月平均6518件から、今年の7月から9月には3386件に48%減少した。ただし、比較期間が異なるため、季節的影響なども考慮する必要がある。
ハム・ヨンジン、ウリ銀行不動産リサーチラボ長は「賃貸価格が大幅に上昇している状況で、賃料上限制度を適用すると既存の入居者は市場価格よりも低い金額で契約を維持することになる」とし、「同じ団地、同じ階でも新規と更新契約の賃料格差が生じる構造である」と説明した。
ハムラボ長は「今後も新規・更新契約間の保証金格差が持続する可能性がある」とし、「賃借人の交渉力を高めるために、購入・建設賃貸供給の拡大や住宅賃貸事業者の規制緩和を検討する必要がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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